中古マンション購入時のインスペクションについて！調査内容もご紹介

中古マンションを購入するときには、インスペクションの実施を検討する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、初めて不動産を購入する方にとっては、インスペクションについてよくわからないことも多いと思います。
そこで今回は、中古マンションを購入するときに知っておきたいインスペクションの必要性や主な内容、適したタイミングをご紹介します。

インスペクションの必要性

中古マンションを購入するときには、インスペクションの実施がおすすめです。
インスペクションとは、英語で「調査」や「点検」などの意味を持ち、中古住宅の売買契約前に任意で実施される不動産調査のことを指します。
この調査では、住宅の劣化や欠陥を調べるほか、修理が必要な時期やかかる費用のアドバイスなどもおこなわれることが多いです。
そのため、インスペクションは一定基準の資格を有する建築士などの専門家が実施します。
中古マンションを購入するときに、インスペクションを実施する必要性は以下のとおりです。

中古マンションを安心して売買するため

中古マンションの購入でインスペクションが必要なのは、安心して売買するためです。
インスペクションが実施されていない中古マンションでは、引き渡し後に欠陥や不具合が見つかるケースがあります。
しかし、事前にインスペクションを受けた不動産は、専門家の客観的な診断のもと、建物のコンディションを明確にできるでしょう。
売主は買主に安心感を与え、買主は安心して購入できるなど双方にとってメリットがあるため、中古マンションの売買ではインスペクションを実施したほうが良いといえます。

中古マンション購入のリスクと問題点を洗い出せる

中古マンションの購入でインスペクションが必要な理由は、購入のリスクや問題点を洗い出せるところにもあります。
キッチン排水の流れが悪いなど設備の不具合があると、必要に応じて補修や修繕をしなければなりません。
購入前に修繕箇所を把握しておけば、引き渡し後や住んでから想定外の出費に驚く心配もないでしょう。

中古マンションに安心して住み続けられる

中古マンションの購入でインスペクションを実施する必要性は、物件に安心して住み続けられるところにもあります。
引き渡し後も不安なく、中古マンションに住めるため、長く住み続けたい方や老後生活のために住宅購入をする方におすすめです。
不動産購入では多額のお金が発生するので、インスペクションを実施して安心材料を増やしておくのもひとつの手段でしょう。

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インスペクションの検査内容

中古マンションのインスペクションでは、主に「専有部分」と「共用部分」を検査します。
それぞれの項目で重要視される内容が異なるので、事前に確認しておきましょう。

中古マンションの専有部分で調査される内容

専有部分とは、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物部分のことです。
専有部分の調査では、室内の状態で雨漏りの跡がないかなどを確認します。
オプションとして、専有部分の給排水管路検査などもおこなっているので、気になる方はチェックしてみましょう。
調査範囲や方法は、基本的に目視つまり建築士が実際に観察して調査します。
そのため、足場などを組まずに見える範囲が一般的な検査内容です。

中古マンションの共用部分で調査される内容

共用部分とは、区分所有者全員が共有する部分のことを指します。
具体的にはマンションのエントランスホールやエレベーター・階段などです。
とくに間違いやすいのがバルコニー・ベランダ・玄関ドアなどで、これらは専有権のある共用部に該当します。
共用部分では、外観の目視確認や管理状況の確認を中心に、「構造耐力上の安全性に関わる部位」や「雨漏りや水漏れの可能性がある部位」について確認するのが一般的です。
日常生活において支障となり得る劣化が想定される設備配管についても、目視や確認できる資料の範囲で状態を確認することがあります。
また、屋根など高所の部位は安全面の制約から、地上や共用部から確認できる範囲で目視確認をおこなうのが一般的です。
さらに、外壁は安全面や立ち入りの制約があるため目視確認が中心ですが、確認可能な範囲では状況に応じて打診などをおこなう場合もあります。
ただ、実際の調査で検査する部位や方法は調査をおこなう建築士の判断によるため、一概にはいえないのが特徴です。
そこで、全国でおこなわれる調査の内容をある程度共通のものにするため、国土交通省によって「既存住宅インスペクションのガイドライン」が作成されました。
インスペクションの調査内容について詳しく知りたい方は、事前にガイドラインを確認しておくと良いでしょう。

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インスペクションのタイミング

中古マンションを購入するときに必要なインスペクションですが、実施するタイミングはいつが良いのかは気になるところでしょう。
おすすめのタイミングを以下でご紹介します。

インスペクションを実施するタイミングは売買契約の前！

インスペクションをおこなうタイミングとして、おすすめなのは「売買契約の前」です。
売買契約の前にインスペクションを実施しておけば、建物の状況も購入前にあらかじめわかります。
検査をおこない、建物の状態や契約内容に納得したうえで契約を進められるでしょう。
また、築年数が経過した物件でも、一定の耐震基準を満たすなどの条件を満たせば住宅ローン控除の対象となる場合があります。
なお、住宅ローン控除の適用可否は、物件の耐震性など一定の要件を満たすかどうかが判断基準です。
耐震性を証明する書類として、耐震基準適合証明書のほか、既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書などを利用できる場合があります。
このような理由から、インスペクションは売買契約の前に実施することをおすすめします。

インスペクションは引き渡し後でも可能

インスペクションは、中古マンションの引き渡し後でも実施可能です。
引き渡し後に建物の修理箇所を発見したときは、修繕費は売買契約書の取り決めにより買主負担となるケースが多いでしょう。
契約不適合責任については民法上のルールがあり、売買契約の内容によって責任期間が短縮されることがあります。
とくに売主が個人のときは、期間が短いケースや設定していないケースもあるので注意しましょう。
このことから、インスペクションのタイミングは引き渡し後より売買契約の前に実施するのがおすすめです。

調査範囲や結果の概要は、重要事項説明書や報告書などの書面で確認できるケースが一般的です。

インスペクションの調査範囲は、原則として売買契約書に記載されています。
売主がインスペクションを実施している場合は、重要事項説明書や報告書などの書面で内容を確認できるでしょう。
売主が実施したインスペクションの費用は売主負担となる一方で、買主が追加で調査を依頼する場合は別途費用がかかることがあります。
購入予定の不動産がどのような状態か把握するためにも、契約前には書面をしっかりと読み込んでおくことが大切です。

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まとめ

中古マンションの購入でインスペクションが必要な理由には、安心して売買するためや購入のリスク・問題点を洗い出すためなどがあります。
調査する項目は「専有部分」と「共用部分」の2種類あるので、事前にガイドラインなどで確認しておくことが大切です。
インスペクションを実施するタイミングは、引き渡し後より売買契約の前が良いです。