不動産購入時の流れとは?！販売形態や注意点も解説

不動産の購入を検討する際、販売形態や購入の流れ、注意点を把握することが重要です。
売主物件と仲介物件の違いや、それぞれのメリットを理解しておく必要があります。
この記事では、不動産購入の流れと注意すべきポイントについて解説します。

不動産購入の形態

不動産の購入を検討する際、物件の販売形態を理解することは非常に重要です。
主な販売形態として「売主物件」と「仲介物件」があり、それぞれに特徴やメリットがあります。
ここでは、これらの違いについて解説します。

売主物件

売主物件とは、不動産会社やデベロッパーが自ら所有し、直接販売する物件を指します。
新築マンションや一戸建てなどで多く見られ、売主が直接販売するため、仲介手数料が不要となるのが特徴です。
たとえば、あるデベロッパーが新築マンションを建設し、自社の販売部門を通じて購入者に直接販売するケースがこれに該当します。
売主物件の大きなメリットは、仲介手数料が発生しない点です。
通常、不動産の購入時には物件価格の3％程度の仲介手数料がかかりますが、売主物件ではこの費用を節約できます。
また、売主と直接交渉できるため、価格や条件の交渉がスムーズに進むことが期待できます。

仲介物件

仲介物件とは、個人や法人の売主が所有する物件を、不動産仲介業者が間に入って販売する形態を指します。
中古マンションや一戸建て、土地など幅広い物件が対象です。
たとえば、個人が所有する中古マンションを不動産仲介業者が広告し、購入希望者を募るケースがこれに該当します。
仲介物件の特徴として、物件の選択肢が豊富であることです。
仲介業者は多数の物件情報を持っているため、希望条件に合った物件を見つけやすいでしょう。
また、仲介業者は不動産取引の専門家であり、契約手続きや法的なアドバイスを受けられるため、初めて不動産を購入する方でも安心して取引を進められます。
ただし、仲介手数料が発生する点には注意が必要です。

不動産購入の流れ

不動産の購入は人生の大きな決断であり、適切な手順を踏むことが重要です。
ここでは、不動産購入の流れを「条件の設定」「住宅ローンの検討」「契約手続き」の三つの段階に分けて解説します。

条件の設定

まず、購入する不動産の条件を明確にすることが大切です。
希望するエリア、予算、間取り、築年数、周辺環境など、自身や家族のライフスタイルに合った条件をリストアップしましょう。
たとえば、通勤時間を短縮したい場合は、職場へのアクセスが良い地域を選ぶと良いでしょう。
次に、希望条件に優先順位を付けることが重要です。
全ての条件を満たす物件を見つけるのは難しいため、譲れない条件と妥協できる条件を整理します。
たとえば、予算内で広い物件を探す場合、築年数や駅からの距離で妥協することも検討材料となります。

住宅ローンの検討

不動産購入には多額の資金が必要となるため、住宅ローンの利用を検討する方が多いでしょう。
まず、自身の収入や支出を見直し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
一般的に、年間返済額が年収の25％以内に収まるように計画すると安心です。
次に、金融機関ごとの住宅ローン商品を比較検討します。
金利タイプ（固定金利・変動金利）、返済期間、手数料など、各商品の特徴を理解し、自身に適したローンを選びましょう。
たとえば、将来的な金利上昇リスクを避けたい場合は、固定金利型を選択することが考えられます。

契約手続き

希望する物件が見つかり、住宅ローンの目処が立ったら、いよいよ契約手続きに進みます。
まず、売買契約書の内容をしっかりと確認し、不明点や疑問点があれば担当者に質問しましょう。
契約内容には、物件の引き渡し時期や支払い条件、特約事項などが含まれます。
契約時には、手付金の支払いが求められることが一般的です。
手付金は売買代金の一部として扱われ、契約解除時の取り扱いについても確認しておく必要があります。

不動産購入における注意点

不動産の購入は人生の大きな決断であり、慎重な準備と情報収集が求められます。
とくに、資金計画や災害リスクの評価、ハザードマップの活用は、後悔しないための重要な要素です。
ここでは、これらの注意点について解説します。

資金計画

不動産購入において、資金計画は最も重要なステップの一つです。
まず、物件価格だけでなく、諸費用も含めた総予算を明確に設定することが必要です。
諸費用には、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの手数料、火災保険料などが含まれ、物件価格の約6％から10％程度が目安とされています。
たとえば、3,000万円の物件を購入する場合、約180万円から300万円の諸費用が追加で必要となります。
次に、自己資金と借入金のバランスを考慮した資金計画を立てることが重要です。
一般的には、物件価格の20％程度を自己資金として用意し、残りを住宅ローンで賄うケースが多いですが、自己資金が少ない場合でも購入は可能です。
ただし、借入額が増えると月々の返済負担も大きくなるため、無理のない返済計画を立てることが求められます。
たとえば、月々の返済額が収入の30％を超えないように設定することが推奨されています。
さらに、将来的な収入の変動やライフイベントも考慮に入れることが大切です。
たとえば、子供の教育費や老後の生活費など、長期的な視点で資金計画を立てることで、無理のない返済が可能となります。
また、金利の変動リスクも考慮し、固定金利や変動金利の選択を慎重におこなうことが重要です。

災害リスクの評価

日本は地震や台風などの自然災害が多い国であり、不動産購入時には災害リスクの評価が欠かせません。
まず、購入を検討している物件の所在地が過去にどのような災害を経験しているかを調査することが重要です。
たとえば、過去に洪水被害が頻発している地域では、今後も同様のリスクが高いと考えられます。
次に、建物自体の耐震性能や防災対策を確認するのが良いでしょう。
1981年以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に適合しており、耐震性能が高いとされています。
また、耐震診断を実施し、必要に応じて耐震補強をおこなうことで、地震リスクを軽減することが可能です。
たとえば、耐震補強工事をおこなうことで、地震保険の保険料が割引される場合もあります。
さらに、周辺環境の防災設備や避難経路の確認も重要です。
近隣に避難所や防災公園があるか、避難経路が確保されているかを確認することで、災害時の安全性を高めることができます。
たとえば、自治体が提供する防災マップを活用し、最寄りの避難所や避難経路を事前に把握しておくことが推奨されます。

ハザードマップの活用

ハザードマップは、自然災害のリスクを可視化した地図であり、不動産購入時の重要な参考資料となります。
各自治体が作成・公開しており、洪水、土砂災害、津波など、災害種別ごとにリスクエリアが示されています。
たとえば、国土交通省が提供する「重ねるハザードマップ」を活用することで、複数の災害リスクを一度に確認することが可能です。
ハザードマップを確認する際には、物件の所在地がどのようなリスクエリアに該当するかをチェックします。
たとえば、洪水浸水想定区域に該当する場合、想定される浸水深や避難経路を確認し、適切な対策を検討することが求められます。
また、土砂災害警戒区域に該当する場合、斜面の状況や排水設備の確認が重要です。
さらに、ハザードマップの情報は定期的に更新されるため、最新の情報を確認することが大切です。
自治体のウェブサイトや防災関連の情報提供サービスを活用し、常に最新のリスク情報を把握することで、安心して不動産を購入・居住することができます。
たとえば、自治体が提供する防災アプリを活用することで、リアルタイムの災害情報を入手することが可能です。

まとめ

不動産購入では、販売形態の違いやそれぞれのメリットを理解することが重要です。
購入の流れでは条件の整理や住宅ローンの準備がポイントとなります。
また、資金計画や災害リスクを考慮することで、安心して購入を進められます。