土地の売買契約の流れは？揃えるべき必要書類も解説

土地の購入や売却を検討しているものの、いざ契約となると流れや必要書類が複雑で、何から手を付ければ良いかわからずお悩みではありませんか。
不動産取引は、知識不足や準備不足のまま進めてしまうと、予期せぬトラブルや大きな損失に繋がる可能性があります。
本記事では、土地を購入する場合と売却する場合それぞれの契約の流れを整理し、契約日までに揃える必要がある書類についても解説いたします。
安心して取引を進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

土地を購入する際の売買契約の流れ

土地売買契約をスムーズに進めるためには、全体の流れを理解しておくことが重要です。
まずは、購入時の主な流れを順番に確認していきます。

買付証明から重説まで

気に入った土地が見つかったら、まずは「買付証明書」を提出して、購入の意思を売主の方へ伝えます。
この書類は、希望価格や手付金、契約日などの条件を整理して書くことが求められます。
事前に条件をしっかり固めておくことで、契約直前になってからの調整もスムーズに進むでしょう。
次に、条件がまとまると、宅地建物取引士による「重要事項説明」がおこなわれます。
ここでは、土地の権利関係や法律上の制限、道路や水道などインフラの状況を契約前に確認していきます。
あわせてハザードマップも確認し、災害リスクについても冷静に判断しておくと安心です。

融資利用のスケジュール

住宅ローンを利用して土地を買う場合は、金融機関の審査スケジュールと合わせて動く必要があります。
まずは、買付証明書を出す前後のタイミングで「事前審査」を申し込み、借り入れ可能額の目安を知っておきましょう。
事前審査に通ったら売買契約に進みますが、契約書に「ローン特約」が入っているかを必ず確認することが大切です。
ローン特約とは、万が一承認が得られなかった場合でも、契約を白紙に戻して手付金を返してもらえる特約です。
契約後はすぐに本審査を申し込み、承認が出たら金融機関と正式なローン契約を結びます。
その後、引渡し日に融資が実行されるよう、司法書士や不動産会社と段取りを調整していく流れとなります。

契約当日の費用と書類

売買契約の当日は、重要事項説明と契約書の読み合わせがおこなわれるため、当日の流れと持ち物を事前にチェックしておきましょう。
主な必要書類は本人確認書類や実印などで、印鑑証明書はローン契約時だけでなく、売買契約の締結時にも必要となる場合が多いため、事前に不動産会社にご確認ください。
また、売買代金の5%～10%程度となる手付金も必要になるため、支払い方法を事前に確認しておきます。
さらに、契約書には印紙税がかかるため、収入印紙をどちらが用意するのかも聞いておくと安心です。
仲介手数料については、契約時に半分相当額、引渡し時に残りの金額を支払うのが一般的です。

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土地を売却する際の契約の流れとポイント

前章では、土地を購入する際の売買契約の手順について述べましたが、売却側には異なる準備や段取りが必要になります。
ここでは、土地を売る際の流れについて解説いたします。

査定から媒介契約まで

土地を売るときは、まず不動産会社に査定を依頼し、いくらくらいで売れるかの目安を知ることからスタートします。
査定では近隣の事例や土地の形状、道路との接し方などが総合的に評価されます。
査定額と自分の希望額、売りたい時期などを整理して信頼できる会社を選んだら、正式に「媒介契約」を結びましょう。
なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
まず、一般媒介は複数社へ依頼でき、ご自身で動く余地が大きい分、各不動産会社への連絡や進捗管理は自分でおこなう必要があります。
次に、専任媒介は1社のみへの依頼となり、不動産会社は定期的な報告義務などがあるため、売却活動の状況が把握しやすい方法です。
専属専任媒介はもっとも管理が手厚く、依頼できるのは1社のみで、ご自身で見つけた買主と直接取引ができない点が特徴です。
これらの特徴をそれぞれ理解して選び、契約後は最終的な売り出し価格を決めて準備を整えていきます。

買主選定と契約の流れ

販売活動が始まると、興味を持った方から問い合わせが入り、やがて「買付証明書」が届いて交渉が始まります。
万が一、購入希望の方が複数現れた場合は、安心して取引できる相手を見極めることが重要です。
買主が決まったら、売主側では必要書類を準備し、売買契約書や重要事項説明書の内容を確認していきます。
重要事項説明は、売主にとっても契約内容を再確認し、間違いがないかチェックする良い機会となるでしょう。
契約当日は、買主の方から手付金を受け取り、契約書に署名と捺印をすることで、売却が正式に成立します。

引渡しの費用と日程管理

無事に契約ができたら、引渡しまでのスケジュールを決め、費用の準備や書類の手配を進めましょう。
土地に抵当権がついている場合は、金融機関と相談して、決済日に債務を完済して抵当権を消す手続きが必要です。
決済当日は、買主の方から残りの代金を受け取り、司法書士が所有権移転の登記申請をおこないます。
このとき、固定資産税などは引渡し日を基準に日割り計算し、引渡し日以降の分を買主の方から受け取る形がよく使われます。
引渡し後、買主がスムーズに新しい生活ができるよう、事前に荷物を撤去し、境界確認を済ませておくことが大切です。

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土地の売買契約で買主・売主が揃えるべき必要書類

ここまで、土地の売買契約の全体像を解説しましたが、手続きを滞らせないためには書類についても把握しておきましょう。
最後に、買主と売主が用意すべき書類について解説していきます。

双方に共通する必要書類

土地の売買契約では、買主と売主どちらも用意しなければならない書類があります。
代表的なものとしては、運転免許証やマイナンバーカードなどの「本人確認書類」です。
これらは、氏名や住所、生年月日を確認するために提示を求められます。
あわせて重要なのが、役所で登録した「実印」と、そのハンコが実印であることを証明する「印鑑証明書」です。
また、買主の方が住宅ローンを使う場合は、源泉徴収票などの収入証明や在職証明書が必要になることもあります。
さらに、住民票が必要なケースも多いため、不動産会社から渡される必要書類リストを事前によく確認しておきましょう。

売主固有の追加書類

売主側には、共通の書類にくわえて用意すべきものが多くあるため、余裕を持った準備が大切です。
とくに重要なのが「登記事項証明書」と「登記識別情報（権利証）」で、土地の面積や所有者が確認でき、所有権移転登記に必要となるため大切に保管しておきましょう。
結婚や相続で名前や住所が変わっている場合は、事前に変更登記を済ませておくと手続きがスムーズに進みます。
そのほかにも、土地の形を示す「公図」や正確な面積を示す「測量図」など、図面関係の書類も重要です。
また、税金の確認のために「固定資産税納税通知書」なども必要になるため、準備しておきましょう。
農地や山林の場合は、行政の許可証が必要なこともあるため、早めに担当者へ相談することをおすすめします。

万全な事前準備

必要書類を万全に揃えておくことは、予定通りに決済をおこない、気持ちよく取引を終えるために欠かせません。
売主側の書類が揃っていることで、買主の方へスムーズに土地を引渡すことができ、信頼関係も深まります。
また、登記内容と現況が一致しているかを確認することで、追加の手続きを未然に防ぐことができます。
少しでも不明な点があれば、決済日の直前ではなく、余裕を持って不動産会社や司法書士に相談しておきましょう。

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まとめ

土地購入では、買付証明の提出から重要事項説明、契約までの流れを理解し、手付金の準備やローン特約の確認など基本を押さえることが重要です。
売却では、査定後に媒介契約を結んで買主を選び、引渡しまでに抵当権抹消や固定資産税の精算など、必要な手続きを進める必要があります。
トラブル防止のために、実印や印鑑証明書にくわえて、登記事項証明書や公図などの売主側の書類も、早めに揃えておきましょう。