不動産取得税とは？購入時の計算方法と軽減措置について解説

マイホームの購入を検討する際に、忘れてはならないのが「不動産取得税」です。
不動産を購入すると取得に伴う税金が発生しますが、その内容をしっかり理解していないと、思わぬ出費に戸惑うことになりかねません。
この記事では、不動産取得税の基礎知識から、計算方法、軽減措置の条件について解説します。

不動産購入時にかかる不動産取得税とは？いつ支払う？

マイホームの購入を検討している方にとって、見落としがちな費用のひとつが「不動産取得税」です。
不動産取得税とは、土地や建物などを取得した際に、都道府県から一度だけ課される地方税です。

不動産取得税が課税されるケースとは

不動産取得税の対象となるのは、不動産の「購入」だけではありません。
贈与や交換、さらには新築や増築、改築などによって建物の資産価値が上がった場合にも課税されます。
たとえば、夫婦間で住宅を贈与した場合や、相続時精算課税制度を利用したケースでも、原則として課税の対象です。
対価の有無にかかわらず、所有権を取得した時点で不動産取得税が発生します。
つまり「手に入れた」という事実そのものが課税対象になるのです。
一方で、相続によって取得した場合には、不動産取得税は課されません。
両親から土地や建物を相続した場合などが非課税対象に該当します。

これは、取得者の意思によらず所有権が移転するためで、法令上の非課税対象となっているためです。

不動産取得税はいつ支払うのか

不動産取得税は、不動産を取得した直後にすぐ支払うものではありません。
通常は取得してから6ヶ月から1年後に、都道府県の税務担当部署から納税通知書が郵送されてきます。
納税は、その通知が届いたタイミングで行うケースが多いです。
ただし、不動産の種類や所在する自治体によって課税の時期が異なる点には注意が必要です。
例えば、土地や建物を売買・贈与などで取得した場合は、所有権移転登記後約7〜9ヶ月で課税されるケースが多く、新築や増改築による取得では翌年の秋ごろに通知が届くこともあります。
納税通知書が届いたら、原則として記載された期日までに一括で支払う必要があります。
万が一、資金が不足して支払いが難しい場合には、正当な理由があれば分割での納付（分納）が認められる場合もあります。
ただし、分納が許可されても完納期限は基本的に6ヶ月以内となっているため、早めの相談と資金計画が重要です。

▼この記事も読まれています
不動産購入時の流れとは?！販売形態や注意点も解説

不動産購入時にかかる不動産取得税の計算方法

不動産を購入した後にかかる不動産取得税は、固定資産税評価額を基準に一定の税率をかけて算出されます。
続いては、不動産取得税の基本的な計算方法と、軽減措置を適用した場合の実際の税額について解説します。

基本の計算式と税率

不動産取得税の基本的な計算式は、以下のようになります。
不動産取得税＝固定資産税評価額×税率（原則は4％）
ただし、住宅用の土地や建物に関しては、2027年3月31日までの取得に限り、特例税率として3％が適用されます。
一方、住宅以外の建物（事務所、店舗、ホテル、有料老人ホームなど）はこの特例の対象外となり、標準税率の4％が適用される点に注意が必要です。
また、マンションの土地部分については、全体の敷地面積に対して専有部分の持分割合で計算することになります。

軽減措置を適用した計算方法の実例

ここでは、新築一戸建てを購入したケースを例に、計算方法を確認してみましょう。

●建物の評価額：1,250万円
●土地の評価額：1,050万円
●土地面積：100㎡
●延べ床面積：90㎡

軽減措置適用前
まず、通常の計算方法で算出すると以下のようになります。

●土地部分：1,050万円×1/2×3％＝15万7,500円
●建物部分：1,250万円×3％＝37万5,000円
● 合計：53万2,500円

軽減措置適用後
次に、軽減措置を適用すると、まず土地分では下記2つのうち高い金額が控除されます。

●一律控除額：4万5,000円
●土地価格の2倍相当面積（＝住宅の延べ床面積の2倍までの土地面積）に基づく控除：（1,050万円 ÷ 100㎡）×1/2×90㎡×2×3％＝28万3,500円

この場合、2の金額の方が高いため、土地の税額15万7,500円から28万3,500円を控除するとマイナスになり、土地部分の不動産取得税は実質ゼロとなります。
一方、建物部分では新築住宅であれば1,200万円の控除が受けられ、「（1,250万円 － 1,200万円） ×3％＝1万5,000円」となります。
最終的な合計税額
軽減措置を活用すれば、本来53万2,500円かかるはずだった不動産取得税が、1万5,000円にまで軽減されるのです。
このように軽減措置を適用することで、不動産取得税の負担を大幅に減らすことが可能です。

計算方法は都道府県によって異なる場合もある

控除額の計算式に「住宅の取得持分」を掛けて算出するなど、都道府県によって計算方法や控除の取り扱いが異なる場合があります。
不動産を購入する際には、事前に自治体の税務課などで確認しておくと安心です。

▼この記事も読まれています
不動産購入時にかかる費用の種類は？税金とローン保証料を解説

不動産購入時にかかる不動産取得税の軽減措置とその条件

不動産を購入する際、想定外の出費になりやすいのが「不動産取得税」です。
しかし、この税金には「軽減措置」という優遇制度があり、条件を満たせば大きく負担を減らすことが可能です。
軽減措置は新築住宅、中古住宅、土地のそれぞれに用意されており、正しく理解すれば節税につながります。

新築住宅の軽減措置とその条件

新築住宅を取得した場合、建物部分の固定資産税評価額から最大1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。
これにより、不動産取得税の計算は以下のようになります。
（評価額－控除額）×3％＝税額
例えば評価額が1,250万円の建物なら、控除後は50万円となり、税額は1万5,000円まで下がります。
この軽減措置を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

●居住用の不動産であること
●延べ床面積が50㎡以上240㎡以下（賃貸住宅は40㎡以上）
●物置や車庫、共用部分を含む延べ床面積であること

また、新築だけでなく増改築にも適用され、長期優良住宅なら控除額がさらに拡大されます。

中古住宅の軽減措置とその条件

中古住宅にも軽減措置が設けられており、建築年によって控除額が異なります。
たとえば、1997年4月以降に建てられた住宅であれば1,200万円の控除が可能です。
税額の計算は以下のとおりです。
（固定資産税評価額－控除額）×3％＝税額
築30年の住宅で評価額1,200万円、控除額1,000万円なら、課税対象は200万円となり、税額は6万円に抑えられます。
適用要件は以下のとおりです。

●自らが居住するための不動産であること
●延べ床面積が50～240㎡以内
●1982年以降の新築、または新耐震基準を満たしていること（古い住宅は耐震診断が必要）

耐震基準の適合は、取得日前2年以内の診断結果に限られるため、事前確認が必須です。

土地の軽減措置とその条件

土地にも軽減措置があり、税額は次のように計算されます。
（固定資産税評価額 × 1/2 × 3％）－軽減額＝税額
軽減額は以下の2つのうち、金額が大きい方が適用されます。

●一律：4万5,000円
●（1㎡あたり評価額×1/2）×住宅の床面積の2倍（200㎡限度）×3％

適用条件は次のとおりです。

●新築の場合：土地取得後3年以内に住宅を新築し、その間継続して所有していること
●中古の場合：土地と住宅の取得者が同じで、住宅取得の前後1年以内に土地を取得していること

つまり、購入のタイミングと所有関係が一致しているかどうかが大切です。

マンションの軽減措置

マンションも新築・中古の別に応じて、建物および土地の軽減措置が適用されます。
ただし、賃貸マンションには適用されず、「不動産の所有権を取得」した場合に限られる点に注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産購入時は火災保険の加入が必要？補償範囲や保険料の相場を解説

まとめ

不動産を購入すると一度だけ不動産取得税が課せられますが、軽減措置を活用することで大幅な節税が可能です。
新築・中古・土地それぞれに異なる要件がありますので、事前の確認が大切です。
マイホームの取得を検討する際は、不動産取得税も含めた資金計画を立てましょう。