売買契約後の手付解除とは？方法や仲介手数料の支払い有無を解説！

不動産の購入を検討していると、売買契約後に解約をしたいと考えるケースがあります。
そのようなときには「手付解除」をおこなうのが一般的ですが、どのような方法かご存じない方も多いでしょう。
そこで今回は、売買契約後の手付解除とは何か、主な方法や仲介手数料の取り扱いについて解説します。

不動産購入で知っておきたい売買契約後の手付解除とは

手付解除とは何かを把握する前に、まずは「手付金」に関して知っておかなければなりません。
手付金とは、売買契約時に買主から売主へ支払われるお金です。
主な役割として、契約を証明することが挙げられます。
売買契約後に解約をしたいときには、買主がこの手付金を破棄するのが原則です。
しかし、手付解除は期日が設けられています。
以下で、手付解除の期日や手続きの流れを確認しておきましょう。

売買契約後におこなう手付解除の期日とは

手付解除は、理由を問わず契約解除ができる制度です。
そのため、いつまで解除が可能かを事前に把握しておく必要があります。
民法では、手付解除の期日について「当事者の一方が履行に着手するまで」としていますが、これは基準として不明確です。
そこで特約として、手付解除の期日を売主買主双方で明確に定めることにしています。
つまり、手付解除の期日を設定するには、契約締結日から残代金決済日までの日程などを考慮したうえで、売主買主双方の合意により決定しなければなりません。
契約から決済までの期間が1か月以内であれば、残代金支払日の1週間前から10日前までを期日に設定するのが一般的です。

売買契約後におこなう手付解除の流れとは

手付解除の条項では、書面による通知で手付解除をおこなうことを定めています。
トラブルを防ぐためにも、手付解除の通知は「配達証明付きの内容証明郵便」でおこなうのがおすすめです。
買主が手付解除をするときには、手付金を放棄する旨を覚書に記載します。
記入例を確認しながら、漏れのないよう覚書を作成しましょう。
なお、売買契約後の手付解除では、印紙が不要となっています。

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売買契約後に手付解除をおこなう方法

売買契約後におこなう手付解除の方法は、買主と売主で異なるのが特徴です。
買主は「手付放棄」をおこない、売主は「手付倍返し」を済ませます。
それぞれどのような方法か、ポイントを確認しておきましょう。

売買契約後に買主がおこなう「手付放棄」とは

手付放棄とは、支払った手付金を受け取らず放棄することです。
たとえば、マンション購入の契約時に、買主が売主に手付金100万円を支払ったとします。
買主が契約を解除したいときには、100万円を放棄しなければなりません。
ただし、手付放棄ができる期日は、履行の着手前と決まっています。
売主が物件の引き渡し準備を始めたり、買主が代金の一部を支払ったりしたときは、多くのケースで手付解除がおこなえません。
そのまま売買契約を続けなければならないため、大きな損失につながるおそれがあります。
買主が手付解除を要求する事例は、希望の物件がほかに見つかったケースがほとんどです。
期日を過ぎると、手付解除をおこなえない可能性が高まるので、理想の物件を取り逃してしまうでしょう。
手付解除の期日を決めるときには、買主売主それぞれの状況も考慮しながら、設定する必要があります。
トラブルを未然に避けるためにも、十分な話し合いをおこなうことが大切です。

売買契約後に売主がおこなう「手付倍返し」とは

買主から手付解除を要求するときには「手付放棄」の手法をとりますが、売主からおこなうときは「手付倍返し」の方法を採用します。
売主の事情で売買契約を解除するケースでは、売主が買主から受け取った手付金の2倍額相当を返還しなければなりません。
受け取った手付金の返還だけでなく、さらに同額を上乗せして支払い、買主の不利益を補償します。
ただし、手付倍返しは売主都合による契約解除となるため、買主が契約解除を望まないケースでは、手付金の受領を拒否できるのが特徴です。
また、手付倍返しは、一時所得として課税対象に含まれる可能性があります。
手付解除で税負担が増えるおそれがあるので、慎重に判断しなければなりません。
そのほか、売主から手付解除を要求するときにも、履行の着手前までが期日となっています。
期日を過ぎたケースでは、手付解除をおこなえないので、覚えておくと良いでしょう。
無理に手付解除の手続きを進めようとすると、トラブルに発展する可能性があります。
手付解除をおこなうときは、買主売主双方の合意をきちんと得てから、手続きを進めることが大切です。

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売買契約後の手付解除で知っておきたい仲介手数料の取り扱い

不動産購入では、売買契約の報酬として、不動産会社に仲介手数料を支払います。
売買契約を結ぶ前に購入を中止するなら仲介手数料は発生しませんが、売買契約後なら状況によって取り扱いが異なるので、注意が必要です。
以下で、3つのケースを確認しておきましょう。

買主あるいは売主の債務不履行によって契約を解除するケース

債務不履行とは、故意または過失によって、自分の債務を履行しないことです。
たとえば、売主の不注意による火災で、建物が焼失してしまったケースが挙げられます。
このようなケースで仲介業務に落ち度がなければ、仲介手数料は支払われると考えるのが基本です。
そのため、契約解除後に仲介手数料を負担しなければなりません。
契約が解除されたからといって、仲介手数料を支払わなくても良いとは限らないので、注意しましょう。

手付放棄または手付倍返しで契約を解除するケース

この方法は、不動産会社によって解釈が分かれます。
手付金には、買主と売主の契約意志を確認する目的があるため、一度契約が成立していれば仲介手数料を支払うと解釈する業者がいる一方で、そうでないケースもあるのです。
手付解除は契約書に定められた権利であり、決済・引き渡しまで取引が完了したとはいえないとして、仲介手数料を返還する業者もいます。
自身の契約でどのような方法がとられているか、不動産会社の考え方を把握しておきましょう。
事前の確認を怠っていると、契約解除時のトラブルにつながりかねません。

買主と売主が合意して契約を解除するケース

買主と売主の話し合いで平和的に契約を解除したときは、一度契約が成立していれば仲介手数料が発生します。
そのため、手付解除しても仲介手数料は返還されないので、注意しましょう。
しかし、解除の理由に不動産会社の詐欺行為や義務違反があるケースでは、仲介手数料の支払いが発生しません。
原則として、すでに支払った仲介手数料は、当事者のもとに変換されます。
このように、売買契約を解除する理由や方法によって、仲介手数料が返還されるかは変わってくるでしょう。
手続きの途中で慌てないよう、売買契約を解除するときには、仲介手数料の返還有無も把握しておくことが大切です。
なお、住宅ローン特約や買い換え特約では、仲介手数料の支払いが発生しません。
不動産購入で特約を利用する方は、売買契約の解約後に仲介手数料が返還されることを覚えておきましょう。

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まとめ

手付解除とは、売買契約を解除するときの方法であり、買主と売主で期日を話し合わなければなりません。
手続きの方法として、買主からの要求なら「手付放棄」をおこない、売主からは「手付倍返し」を済ませます。
契約解除後の仲介手数料は、ケースによって返還されるかどうかが異なるので、事前に確認しておきましょう。