売買契約後の特約による解除とは？仲介手数料の支払い義務の有無も解説！

不動産売買契約を交わしたあとでも、売買契約書にローン特約や買い替え特約が設定されていて、要件を満たしたときには契約の解除が可能です。
しかし、ローン特約や買い替え特約について、どのような内容なのかがよくわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売買契約を解除できるローン特約や買い替え特約、解約後の仲介手数料の支払い義務について解説します。

不動産売買契約を解除できるローン特約とは何か？

不動産を購入するときには住宅ローンを組む形が一般的ですが、金融機関の審査に通過しなければ利用できません。
そのようなときに役立つのが「ローン特約」です。
まずは、不動産売買契約を解除できるローン特約の特徴について解説します。

そもそもローン特約とは？

ローン特約は、住宅ローンの審査が万が一とおらなかったときに、不動産売買契約を解除できる買主保護の仕組みです。
不動産売買契約は通常、契約締結時点で法的拘束力が発生します。
しかし、現実的には住宅ローンを利用して購入するケースが一般的であり、もし金融機関の審査に落ちてしまったときに、自己資金で残金を支払うのは難しいといわざるを得ません。
こうした事態に備えて、不動産売買契約書に盛り込まれるのがローン特約で、買主にとってリスク回避につながります。

ローン特約の条件と期日

ローン特約には、契約を解除できる明確な条件と、解除を申し出られる期日が定められます。
一般的には「特定の金融機関の住宅ローン審査にとおらなかったケースに限る」「売買契約締結日から○日以内に買主から解除の意思表示がなされたとき」の2つの要件がセットになっています。
たとえば「A銀行とB銀行のいずれかで○月○日までにローン審査が否決されたとき、買主は本契約を白紙解除できる」といった形です。
一方で「買主が融資審査の申し込みを怠った」「虚偽の内容で申し込みをした」など、買主の責任による不成立のケースでは特約が適用されないこともあるため、注意が必要です。
また、転職で年収が減ったために、不動産売買契約を解除したいなど、ローン審査にとおらなかった以外の理由では、ローン特約は適用されない点も押さえておく必要があります。
なお、契約解除期限は、一般的に1週間程度とされています。

ローン特約によるトラブルを防ぐ方法

ローン特約では、さまざまなトラブルが起こりがちです。
たとえば、不動産売買契約書にローンを利用する金融機関の名前が記載されていないと、ひとつの金融機関の審査を落ちただけでは、ローン特約が適用されません。
ケースによっては、金融機関よりも金利が高いノンバンクの審査を受けるように、要求されることもあります。
また、不動産売買契約書に融資を受ける金額が明記されておらず、希望する金額の一部しか借りられないケースでも、やはりローン特約は適用されません。
そのため、不動産売買契約を交わすときにローン特約を利用したいなら、金融機関名と融資を受ける金額を具体的に記載することが大切です。
不動産会社から不動産売買契約書を渡されたら、ローン特約の内容についてはしっかりと確認しておきましょう。

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不動産売買契約を解除できる買い替え特約とは何か？

ローン特約と同様に、不動産売買契約を白紙に戻せる特約に「買い替え特約」があります。
ここでは、買い替え特約の特徴について解説します。

そもそも買い替え特約とは？

買い替え特約は既存の自宅を売却し、その資金で新居を購入するときに利用される特約です。
今の住まいを売って得た資金を新たな家の購入費用に充てるケースでは、売却がスムーズに進まなかったときに買い替え資金を確保できず、新居の購入に支障をきたしかねません。
そのようなリスクから、買主を保護することが買い替え特約の役割です。

買い替え特約の条件と期日

買い替え特約のポイントは、買主が自宅を一定の期日までに希望の価格で売却できなかったときに、本契約を解除できる条件が設定されている点です。
この特約により、買主は「自宅が売れなかったのに新しい家を購入するはめになった」などの資金トラブルを避けられます。
ただし、買い替え特約は住み替え先の売主のリスクが大きく、不動産売買契約時に設定してもらえるとは限りません。
そのため、住み替え時のリスクを軽減したいのなら、不動産会社に住み替え先の売主側と買い替え特約の設定について交渉してもらうことが大切です。
また、不動産会社と専任媒介契約か専属専任媒介契約を結び、期日内での売却を目指していることを住み替え先の売主にアピールするのも効果的です。

売主が買い替え特約に応じてくれないときの対処法

理想の住み替え先を見つけたものの、売主が買い替え特約に応じてくれないときに、住み替えローンを利用するのは選択肢のひとつです。
住み替えローンとは、旧居の残債と新居の購入費用を併せて借り入れられる融資を指します。
住み替えローンを組むときに、売買契約書にローン特約を設定すると、万が一の安心につながります。
また、つなぎ融資を利用して、一時的に新居の購入資金を立て替えるのもひとつの手段です。
ただし、いずれの融資も金融機関の審査を通過しないと利用できないため、まずは事前に相談してみることをおすすめします。

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特約で不動産売買契約を解除したときの仲介手数料の扱い方

ローン特約や買い替え特約を利用すると、売買契約は白紙となります。
このとき、すでに不動産会社へ支払っている仲介手数料はどうなるのか、疑問に感じる方も多いでしょう。
ここでは、特約で不動産売買契約を解除したときの仲介手数料の取り扱いについて、解説します。

そもそも仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産売買契約を締結したときに、不動産会社へ支払う報酬です。
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により定められており、売却金額が400万円を超える場合の計算式は「成約価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」です。
たとえば、不動産を2,000万円で売却するときには、不動産会社へ72万6,000円を支払う必要があります。
なお、仲介手数料はあくまでも成功報酬のため、不動産の売買契約締結にいたらなかったときに支払う必要はありません。

特約で売買契約を解除したときに仲介手数料はどうなる？

ローン特約や買い替え特約により不動産売買契約が解除となったときには、すでに支払い済みの仲介手数料は返還されます。
白紙解約、つまり売買契約は初めからなかったものとして扱われるためです。
特約によって、不動産売買契約が解除されたときの仲介手数料の扱いは媒介契約書に明記されているため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

仲介手数料を支払う必要があるケース

ローン特約や買い替え特約を設定していても、契約解除の理由が買主側の債務不履行にあたるときには白紙解約できないため、仲介手数料は返還されません。
買主と売主の合意によって契約の解除にいたったケースでも、一度契約が成立しているので、仲介手数料は支払う必要があります。
また、買主が売主に渡している手付金を放棄して、契約を解除するケースでも仲介手数料は支払わなければなりません。

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まとめ

ローン特約が設定されていると、万が一住宅ローンの融資を受けられなかったときに、不動産売買契約を白紙の状態に戻せます。
また、買い替え特約は、今住んでいる家が期日までに売却できなかったときに、契約を白紙に戻せる特約です。
ローン特約や買い替え特約で契約を白紙にしたときには、支払い済みの仲介手数料も返還されるので、買主にとって安心感につながります。