古い中古マンションに見られる壁式構造とは？メリット・デメリットも解説！

中古マンションの購入にあたって古い物件を選ぶと、建物が壁式構造になっているケースがよく見られます。
しかし、壁式構造とだけいわれても、どのような建物なのか、イメージが浮かびにくいところでしょう。
そこで今回は、古い中古マンションによく見られる壁式構造とは何かにくわえ、メリット・デメリットも解説しますので、ぜひ今後の参考になさってください。

壁式構造とは？中古マンションの基本

古い中古マンションによく見られる壁式構造の基本は、以下のとおりです。

基本のポイント

壁式構造とは、柱や梁ではなく壁で建物を支える構造です。
建物を支える壁は耐力壁と呼ばれ、大きな負荷に耐えられるよう分厚く頑丈に作られています。
室内に柱や梁はありませんが、低層の建築物であれば十分な強度が期待できます。
一方、建物が高層になると強度を保てなくなるため、壁式構造は6階以上の建築物には用いられません。
これらは壁式構造ならではの特徴であり、ラーメン構造との違いとなります。

ラーメン構造の基本

ラーメン構造とは、マンションの構造の一種で、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物によく見られます。
建物の建築にあたっては、柱や梁を設けるのが特徴です。
構造名のラーメンは、額縁や枠を意味するドイツ語「Rahmen」に由来します。
採用にあたって建物の階数に制限はなく、低層・高層のどちらでも問題ありません。
主なメリットは間取りの自由度が高いことです。
ラーメン構造で設けられる壁は基本的に建物を支えていません。
そのため、壁の位置や造りを調整しやすく、希望の間取りに変更しやすい傾向があります。
壁を薄くしたり仕切りの壁自体をなくしたりする工事をおこなえば、室内を広く使えます。
一方、柱や梁が部屋に突き出てしまい、生活空間が狭くなるのはデメリットです。
また、すべての壁の位置や造りを変更できるわけではありません。
建物の外壁や隣戸との境界壁など、一部の重要な壁はラーメン構造でも変更できないため注意が必要です。

構造の見分け方

中古マンションを購入するとき、物件の資料には鉄筋コンクリート造などの記載がありますが、壁式構造かラーメン構造かは記載されていないことが一般的です。
しかし、ポイントを押さえれば、どちらかをある程度見分けることができます。
先述のとおり、壁式構造を採用できる建築物は5階建てまでに限られます。
そのため、まず建物の階数に注目するのが有効です。
また、室内に柱や梁があるかどうかも判断基準のひとつとなります。
購入を検討している物件が6階建て以上であったり、室内の画像で柱や梁が確認できたりすれば、基本的にラーメン構造と判断できます。
壁式構造の可能性が高いのは、5階建てまでのマンションで室内に柱や梁が見られないケースです。
ただし、柱や梁は目立たないように設置されている場合があるため、室内の見た目を判断基準にするときは注意が必要です。
注意すべき方法のひとつに逆梁工法があります。
逆梁工法とは、通常天井にある梁を床に配置する方法です。
この方法を用いると、一般的な位置に凹凸ができないため、柱や梁を見落とすリスクがあります。
物件について正確な情報を知りたいときは、売主や窓口の不動産会社に確認することをおすすめします。

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壁式構造になっている中古マンションのメリット

壁式構造の中古マンションは、建物の特徴から、いくつかのメリットを期待できるものです。
買主にとっての主なメリットは、以下のとおりです。

部屋を使いやすい

壁式構造の中古マンションは、室内に柱や梁がないため、部屋を使いやすい傾向があります。
柱や梁のある部屋では、室内に凹凸が生じ、家具や家電を配置する際に邪魔になることがあります。
入居前に想定していたレイアウトが実現できないと、住み心地に影響を与えるおそれがあるでしょう。
この点、壁式構造であれば室内に凹凸がなく、家具や家電がきれいに並べやすいため安心です。
また、室内の生活動線が複雑になるリスクも低くなります。
凹凸がないシンプルな部屋で使いやすいことは、壁式構造の基本的なメリットといえます。

住み心地が良い

壁式構造の中古マンションは、住み心地が良いことがあります。
建物を支える耐力壁が分厚いため、防音性が自然と高まるからです。
隣戸との境界に耐力壁がある場合、互いの生活音が遮られやすく、騒音トラブルのリスクが低くなります。
入居後の騒音トラブルをできるだけ避けたい場合は、壁式構造の中古マンションを選ぶのも一つの方法です。
さらに、分厚い耐力壁があることで断熱性も向上します。
通常の壁より熱の移動が抑えられ、冷暖房の効率が高まります。
そのため、夏場や冬場も快適に過ごせるほか、冷暖房にかかる光熱費の節約につながるでしょう。

建物の強度が高い

壁式構造のメリットのひとつは、建物の強度が高いことです。
耐力壁を用いる壁式構造は、面で建物を支えるため、ラーメン構造より耐震性が高いです。
日本国内では地震が多く、耐震性の高さは重要なポイントといえます。
この点、壁式構造は揺れに比較的強く、倒壊などのリスクが低いため安心です。

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壁式構造になっている中古マンションのデメリット

購入する中古マンションが壁式構造だと、上記のメリットが期待できる一方、気を付けたいデメリットもいくつか生じます。
購入前によく確認したい主なデメリットは、以下のとおりです。

壁の撤去が難しい

壁式構造の主なデメリットは、壁を撤去するリノベーションが比較的難しいことです。
室内の壁のうち耐力壁は柱や梁の役割を果たしており、撤去すると建物が倒壊するおそれがあります。
個人で撤去できるのは、仕切りなどとして設置されている壁のみです。
耐力壁は基本的に撤去できないため、間取りの自由度が低くなります。
中古マンション購入後にリノベーションを予定し、壁の撤去を検討している場合は注意が必要です。
壁の撤去を希望するなら、ラーメン構造のほうが適しています。
壁式構造の中古マンションを選ぶ際は、耐力壁の位置を購入前によく確認しておくことが重要です。

開口部の造りを制限される

マンションの開口部とは、窓やドアなどを指します。
壁式構造の中古マンションでは、耐力壁において開口部の造りが制限されます。
現状で窓やドアがあっても、造りを変更するのは難しい傾向があるでしょう。
たとえば、部屋を明るくするために耐力壁の窓を大きくするなどの変更は、基本的に困難です。
耐力壁は撤去できないだけでなく、開口部を増やしたり広げたりすることも難しい点が主なデメリットのひとつです。

リノベーションとの相性

上記のとおり、中古マンションの購入後にリノベーションを考えている場合、壁式構造にはややデメリットがあります。
しかし、壁式構造でもリノベーション自体が不可能なわけではありません。
内装の変更や水回り設備の交換など、耐力壁に関係しない工事は可能な場合があります。
可能な工事内容をよく確認しておけば、壁式構造でも支障はありません。
ただし、工事の制限がやや厳しいため、リノベーションの計画は綿密に立てる必要があります。

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まとめ

壁式構造とは、耐力壁と呼ばれる分厚い壁で建物を支える構造であり、ラーメン構造と違って室内に柱や梁がないものの、5階建てまでの建築物にしか採用できません。
壁式構造のメリットは、室内に柱や梁が突き出ておらず、家具家電を並べやすいほか、耐力壁の効果で住み心地が良かったり、耐震性が高かったりすることです。
一方のデメリットには、リノベーションで耐力壁を撤去できず、開口部の変更も難しいことです。