住宅ローンの分割融資について！メリットやデメリットも解説

注文住宅など、理想のマイホーム購入をご検討されるなかで、建築費用を支払うタイミングや最適な住宅ローンの組み方について疑問を抱えていませんか。
建物の完成前に着工金や、中間金などのまとまった支払いが必要になる場合、あらかじめ適切な融資方法を選んでおかないと、資金繰りに行き詰まってしまうリスクがあります。
本記事では、そのような建築段階での資金の悩みを解決する有効な手段として、「住宅ローンの分割融資」の基本的な仕組みやメリット・デメリットについて解説します。
これから後悔のない資金計画を立ててマイホームの夢を実現させたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住宅ローンの分割融資の基本と仕組み

住宅ローンの融資方法には、主に一括での融資と分割融資があります。
まずは、分割融資の仕組みについて、解説していきます。

分割融資の定義と概念

分割融資とは、借り入れ総額を一度に受け取らず、土地代や建築費の支払い時期に合わせて複数回に分けて借りる方法です。
注文住宅では、建物の完成前に土地代や着工金などの支払いが生じるため、一括融資では資金が不足することもあるでしょう。
そこで、必要な段階ごとに住宅ローンを実行し、自己資金だけに頼らず建築中の支払いへ充てられる仕組みとなります。
一方、つなぎ融資は住宅ローン実行までの一時的な資金を別契約で借りる方法であり、分割融資とは契約の性質が異なる点が特徴です。
分割融資は住宅ローン自体を複数回に分けて受け取るため、土地を先に購入して家を建てる場合の資金計画に適した選択肢といえるでしょう。

建築段階に合わせた融資

分割融資では、土地購入時や着工時、上棟時、引渡し時など、建築会社への支払時期に合わせて融資日と金額をあらかじめ設定します。
たとえば、建物代金を着工時30%、上棟時30%、引渡し時40%とする場合、それぞれの時期に必要額を受け取る形になるでしょう。
そのため、金融機関は工事請負契約書や見積もり書で資金計画を確認し、決めた内容に沿って融資を実行します。
融資金は指定口座へ入金された後、土地の売主や建築会社へ送金し、各段階の代金を支払う流れです。
また、建築中は借り入れ済みの金額に対する利息のみを支払う据置期間が設けられることもあり、最終融資後から元金を含む返済が始まります。

土地への抵当権の設定

分割融資を利用する段階では建物が完成していないため、最初は購入した土地を担保として抵当権を設定するのが一般的です。
抵当権とは、返済が滞った際に、その不動産の売却代金から金融機関が優先的に返済を受けるための権利を指します。
そのため、土地購入時には所有権移転登記と抵当権設定登記をおこない、司法書士へ依頼するケースが多いでしょう。
建物が完成した後は建物の登記もおこない、最終的には土地と建物の両方が住宅ローンの担保となります。
なお、金融機関によっては建物完成前の融資額に上限を設ける場合があるため、土地代へ充てられる額は事前に十分に確認しておくことが大切です。

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知っておきたい分割融資のメリット

前章では、分割融資の仕組みについて述べましたが、具体的なメリットが気になりますよね。
ここでは、分割融資のメリットについて、解説していきます。

つなぎ融資より低金利

分割融資は、建物完成前の資金を準備しながら、つなぎ融資より低い金利で利用しやすい点がメリットです。
つなぎ融資は短期間の借り入れで、無担保として扱われることも多いため、住宅ローンより金利が高めになる場合があるでしょう。
一方、分割融資は初回から土地に抵当権を設定するため、通常の住宅ローンに近い金利が適用されるケースがあります。
そのため、借り入れ額が大きいほど金利差による利息の違いも広がりやすく、土地代と建築費を合わせた総額で比較することが重要です。
また、工期が長いほど利息負担も増えるため、金利だけでなく融資時期や建築期間も含めて試算し、金融機関ごとの条件を比べると安心でしょう。

住宅ローン控除の適用

住宅ローン控除は、条件を満たして住宅を取得した場合、年末のローン残高に応じて所得税などの負担を軽減できる制度です。
分割融資で土地代を借りた場合でも、土地取得後に住宅を建てるなど所定の要件を満たせば、控除対象に含まれる可能性があるでしょう。
ただし、返済期間や入居時期などの条件が定められており、土地代の融資を受けただけで控除が始まるわけではありません。
そのため、建物完成後に入居した年からの適用を前提に、土地と建物を含めた借り入れ内容を確認しておくことが大切です。
また、建築期間中に支払った利息自体を控除する制度ではないため、契約前に金融機関や税務の相談窓口で適用条件を確かめましょう。

無駄な利息を抑えやすい

分割融資は、支払いが必要になった時点で必要額だけを借りるため、まだ使わない資金に対する利息を抑えやすい方法です。
仮に建築費の全額を早い段階で借りると、数か月先に支払う予定の資金にも借り入れ日から利息が発生するでしょう。
一方、分割融資なら土地購入時は土地代のみ、着工時や上棟時にはその都度必要な金額を受け取る形で調整できます。
たとえば、完成時に支払う1,000万円をまだ借りていなければ、その金額に対する利息は融資が実行されるまで発生しない仕組みです。
そのため、支払日と借り入れ日をできるだけ近づけ、毎月の利息や必要な自己資金も事前に把握すると、建築中の家計を管理しやすくなります。

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分割融資のデメリット

ここまで分割融資のメリットを解説しましたが、デメリットもおさえておきましょう。
最後に、分割融資のデメリットについて、解説していきます。

建築プランの早期確定

分割融資では、土地と完成予定の建物をまとめて審査するため、申し込み段階で建築プランや見積もりを固めておく必要があります。
土地を先に購入する場合でも建物を含めた審査がおこなわれるため、間取りや設備、建築費を早めに整理しておくことが大切でしょう。
そこで、土地探しと並行して建築会社との打ち合わせを進め、ご家族の希望や設備の優先順位を具体的に決めておくと安心です。
審査後に設備変更などで費用が増えた場合、融資額を自由に増やせるとは限らず、追加分を自己資金で補う可能性があります。
また、大幅な計画変更では再審査が必要になることもあるため、変更時は建築会社と金融機関へ早めに相談しましょう。

各種手数料が割高になる

分割融資は一括融資より契約や登記の回数が増えやすく、金利が低くても各種手数料の負担が大きくなる場合があります。
複数回の融資で紙の契約書を作成する場合、借り入れ金額などに応じた印紙税が必要となり、契約数が増えるほど費用もかさむでしょう。
また、土地の抵当権設定にくわえて完成後の建物にも登記をおこなうため、司法書士報酬などが増えるケースも考えられます。
さらに、金融機関によっては融資実行のたびに事務手数料が発生するため、融資回数と費用を事前に確認することが大切です。
そのため、金利差だけで判断せず、印紙代や登記費用、事務手数料まで含めた総額で比較すると選びやすくなります。

手続きの手間が増える

分割融資では、融資実行のたびに確認や手続きが必要になることがあり、一般的な住宅ローンより書類準備や日程調整が増えやすいです。
印鑑証明書や住民票などは有効期間が指定される場合もあるため、提出時期に合わせて取得する必要があるでしょう。
そこで、必要書類を一覧化して取得時期や提出期限を整理し、工事が長引いた場合の再取得にも対応できるよう管理すると安心です。
対面契約では平日に来店を求められることもあり、仕事やご家族の予定と融資日を早めに調整することが大切となります。
さらに、工事予定が変わると支払日と融資日も調整が必要になるため、金融機関や関係者へ早めに共有し、余裕を持った日程を組みましょう。

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まとめ

住宅ローンの分割融資とは、注文住宅を建てる際、土地代や建築費の支払い時期に合わせて、借り入れ総額を複数回に分けて受け取ることができる仕組みです。
低金利で借りやすく、所定の要件を満たせば住宅ローン控除の対象になるほか、支払いのタイミングに合わせてお金を受け取ることで、無駄な利息の発生を抑えられることがメリットです。
一方で、申し込み段階での建築プランの確定が求められ、登記などの各種手数料が割高になるほか、書類準備などの手間が増える点には注意が必要でしょう。