住宅ローンの選び方は？金利タイプや夫婦共有ローンのポイントも解説

住宅ローンはマイホーム購入時に重要な要素の一つで、適切な選択が将来の負担を左右します。
ローンの種類や金利タイプを理解し、自分のライフプランに合わせたものを選ぶことが大切です。
とくに、夫婦で共有して住宅ローンを組む場合は、連帯債務やペアローンなどの選択肢も考慮する必要があります。
そこで今回は、住宅ローンの種類や金利タイプ、夫婦でローンを組む際のポイントについて解説します。

住宅ローンの種類と特徴

住宅ローンにはさまざまな種類があり、それぞれに特徴があります。
適切なローンを選ぶことで、将来の返済計画にプラスに働くかもしれません。
住宅ローンの種類を理解することで、将来的な繰上げ返済やリフォーム時の資金計画などにも柔軟に対応できるようになるでしょう。
ここでは、住宅ローンの主な種類とその特徴について解説いたします。

公的融資

公的融資とは、国や自治体などの公的機関が提供する住宅ローンのことです。
代表的なものに、「財形住宅融資」があります。
勤務先で財形貯蓄を1年以上継続し、残高が50万円以上ある方が利用でき、比較的低めの金利で借り入れが可能です。
ただし、借入額は財形貯蓄残高の10倍以内と定められています。
自治体によっては独自の住宅ローン制度を設けており、利子補給や利率の優遇などの支援をおこなう場合もあります。
これらの制度は自治体ごとに異なるため、居住地の自治体に確認しましょう。
さらに、公的融資の場合は担保や保証人に関して民間融資より要件が緩和されるケースもあり、返済期間中の条件変更に柔軟に対応しやすいことも魅力のひとつです。

民間融資

民間融資とは、銀行や信用金庫、住宅ローン専門会社、生命保険会社などの民間金融機関が提供する住宅ローンのことです。
商品数が豊富で、金利タイプや返済方法、付帯サービスなどさまざまな選択肢があります。
たとえば、変動金利型や固定金利型、固定期間選択型などがあり、特定の条件を満たすと金利優遇が受けられる商品も存在するのです。
ただし、審査基準は厳しい場合があり、収入や勤続年数、信用情報などが重視されます。
複数の金融機関を比較し、自分の状況に合ったローンを選ぶことが大切です。
勤続年数が短い場合は審査に通りづらいこともあるため、自己資金を増やす工夫や、親族からの援助を受けるなど事前の対策を検討すると良いでしょう。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。
借入時の金利が返済終了まで変わらないため、長期的な返済計画を立てやすいのが特徴です。
また、保証料や保証人が不要で、繰上げ返済手数料もかからないメリットがあります。
ただし、購入する住宅が一定の技術基準を満たしている必要があり、床面積や耐震性、省エネルギー性能などの条件をクリアする必要があります。
また、フラット35では中古住宅の購入も対象となりますが、築年数や耐震基準などによって利用できるかどうかが左右されるため、物件選びの段階から条件を確認しておくことが必要です。

住宅ローンの金利には金利タイプがある

住宅ローンを選ぶ際は、金利タイプや返済方法を理解し、将来の家計に及ぼす影響を考慮することが重要です。
ここでは、全期間固定型、固定期間選択型、変動型の特徴と、元金均等返済および元利均等返済について解説いたします。
金利タイプを誤って選ぶと、総支払額に大きな影響を及ぼすだけでなく、返済計画自体を見直す事態に陥ることもあるため、慎重な検討が欠かせません。

全期間固定型

全期間固定型の住宅ローンは、借入時から完済まで金利が一定のタイプです。
毎月の返済額が変わらないため、将来的な金利上昇のリスクを避けたい方に適しています。
ただし、他の金利タイプより金利が高めに設定される傾向があり、市場金利が下がった場合も低金利の恩恵を受けにくい点がデメリットです。
たとえば、3,000万円を35年返済で借り入れる場合、金利2.0%なら毎月の返済額は約99,000円となり、返済期間中は一定です。
全期間固定型では、金利が高めに設定される分、支払い額が一定で見通しが立ちやすいため、将来の収入や支出に対する不安を軽減する効果があります。

固定期間選択型

固定期間選択型の住宅ローンは、当初の一定期間（2年、3年、5年、10年など）を固定金利とし、期間終了後に再度金利タイプを選べるものです。
当初の固定期間中は金利が変わらず、家計を安定させやすいメリットがあります。
しかし、固定期間終了後に金利が上昇すれば、毎月の返済額が増加するリスクがあります。
当初10年間を1.5%の固定金利で借り、固定期間終了後に変動金利へ移行する場合、終了時の市場金利次第で返済額が変わってくるでしょう。
固定期間が終了するタイミングで家計の状況が変化している可能性もあるので、転職や家族構成の変化を見越して、どの程度の固定期間を選ぶかを検討することが大切です。

変動型

変動型の住宅ローンは、金利が市場金利に連動し、半年ごとに見直されるタイプです。
当初の金利が低く設定される場合が多く、金利が下がれば返済額の減少が期待できます。
一方、金利が上昇した場合は返済額が増加し、家計負担が大きくなるリスクがあります。
将来の金利動向を予測するのは難しく、不確実性が高い点に留意しなければなりません。
金利が上昇した際の負担増を抑えるためには、元金を早めに減らす繰上げ返済をこまめにおこなうなど、日頃から返済計画を見直す姿勢が求められます。

夫婦共有の名義で住宅ローンを組む場合の住宅ローン

夫婦共有名義で住宅ローンを組む場合には、「連帯債務」と「ペアローン」が主な選択肢になります。
それぞれの仕組みを理解し、収入状況やライフプランに合ったローンを選ぶことが重要です。

連帯債務

連帯債務とは、夫婦の一方が主債務者、もう一方が連帯債務者として同じローン契約に署名する形態です。
夫婦の収入を合算して審査が受けられ、単独で借りる場合より高額な借入が可能になります。
また、不動産の所有権も共有名義となり、双方が住宅ローン控除を受けられる点がメリットです。
一方、一般的に連帯債務者は団体信用生命保険に加入できない場合が多く、主債務者に万が一のことがあると残債を負うことになります。
ただし、フラット35では連帯債務者も団体信用生命保険に加入できる場合があります。
さらに、連帯債務では夫婦のどちらかが転職や育児休業などで収入が減った場合でも、名義を変更するには金融機関の同意が必要となるため、事前に柔軟な対応が可能か確認しておきましょう。

ペアローン

ペアローンとは、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約し、互いに連帯保証人となる形態です。
不動産の所有権は共有名義となり、夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入できる点が特徴です。
どちらかに万が一のことがあった場合、該当者のローン残高は保険でカバーされます。
さらに、双方が住宅ローン控除を活用でき、返済期間や金利タイプを別々に設定することも可能です。
ただし、契約が2本になるため諸費用が倍増し、手続きや審査が複雑になります。
また、離婚や収入変動があった場合、それぞれ独立した債務をどう扱うかが難しくなる可能性が考えられるでしょう。
ペアローンを利用する場合、ローンごとに違う金融機関を選択することはできませんが、夫婦それぞれの希望に合わせて商品性を選べるため、より細かなニーズに対応できる利点があります。

まとめ

住宅ローンを選ぶ際は、固定金利や変動金利の違いを理解し、将来の金利変動リスクを考慮しながら最適なタイプを選ぶことが大切です。
夫婦でローンを組む場合は、連帯債務やペアローンの仕組みを把握し、それぞれのメリット・デメリットを比較検討しましょう。
ライフプランに合わせたローンを選択し、無理のない返済計画を立てることで、将来の家計負担を軽減し、安定した生活を実現しましょう。