土地購入のローンについて！つなぎ融資や注意点も解説

土地の購入を検討する際に、住宅ローンが利用できるのか不安に思う方は少なくないでしょう。
住宅ローンは建物取得を前提とするのが原則ですが、一定期間内に建物を建築する計画を条件として土地取得費用にも利用できるのです。
そこで本記事では、土地購入時に利用できる各種ローンの仕組みや流れに加えて、申し込み時の注意点について解説します。

土地だけの購入に住宅ローンは使えるのか

一般的に、住宅ローンは住宅の建築や購入を目的とした融資であり、土地だけの購入には適用されない場合が多くあります。
この記事では、土地購入時の住宅ローンの利用可否や、代替となる融資方法について解説します。

住宅ローンが使えない場合のつなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅ローン実行までの一時的な資金調達手段です。
土地の購入費用や建物の着工金、中間金などに充てられ、住宅が完成して住宅ローンが正式に実行された段階で返済します。
金利は年1.5〜4％で住宅ローンより高く、保証料や印紙税など諸費用も発生します。
なお、すべての金融機関が扱っているわけではないため、利用可否を事前に確認しておきましょう。
さらに、借入期間は3か月～最長2年程度に設定されることが多く、期間中は元本据え置きで利息のみ支払うケースが一般的です。

土地先行融資の仕組みと特徴

土地先行融資とは、将来の建築を前提に土地のみを先に購入でき、住宅ローンの一部として扱われるため金利が低めです。
住宅ローン控除も、土地取得後2年以内に入居すれば適用されます。
また、利用時には設計図や工事見積書などの提出が求められます。
審査をスムーズに進めるため、早めに準備しましょう。
そして、金利タイプは変動と固定から選べることが多く、変動型はローン実行時点で住宅ローンの変動金利とほぼ同水準になります。
また、土地取得後に建築計画が変更・延期された場合は融資条件の見直しが必要となるため、建築会社との契約スケジュールを明確にしておくことが望ましいです。
さらに、融資を利用するためには先述したように条件があるため、具体的な建築計画を早い段階で固めておくことが重要でしょう。
具体的には、土地の購入と並行してハウスメーカーや建築士とプランを固め、設計図や見積書を早い段階で用意すると審査がスムーズに進みます。
また、建築計画は金融機関への説明資料だけでなく、建築確認申請や補助金申請などにも活用されるため、早期に正式図面を用意しておくと良いです。
なお、建築費の高騰リスクを抑えるため、見積書の有効期限や価格条項を事前に確認しておきましょう。

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ローンで土地を購入する際の相場や資金計画のポイント

土地の購入には、しっかりとした資金計画が欠かせないことがお分かりいただけたかと思います。
とくに、ローンを利用する場合は、土地の価格を把握し、適切な予算を立てる必要があります。

公示地価をもとに土地の相場を知る

公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する、標準地点の1㎡単価です。
不動産取引や住宅ローン審査の参考として、広く用いられています。
実際の取引価格は公示地価を基準に決められることもありますが、土地の形状や周辺環境など個別事情で上下します。
そのため、まずは購入希望地の公示地価と現地状況を合わせて比較し、値ごろ感を判断することから始めましょう。
そして、標準地は住宅地・商業地・工業地など用途ごとに設定されているため、購入予定地と用途が異なる場合は近隣の同用途地点の価格を参考にする必要があります。
なお、インフラ整備や再開発計画の有無によって地価が変動するため、自治体の都市計画情報も合わせて確認すると良いです。

基準地価との違い

基準地価は都道府県が毎年9月に公表する指標で、公示地価を半年後に補完します。
直近の市況を反映しているため、地方での土地購入時にも参考になります。
とくに取引量の少ない地方圏では、基準地価を確認することで精度の高い価格判断が可能です。
公示地価と併せて比較し、相場が上昇傾向か下降傾向かを把握しましょう。
そして、基準地価の算定は不動産鑑定士がおこなう実地調査を基準にしており、地価が下落傾向にある地域では最新の取引事例や経済動向をみて、公示地価よりも低く評価されるケースがあります。
したがって、値下がりリスクを織り込んだ資金計画を立てる際に重要な指標なので覚えておきましょう。

路線価を活用した資金計画の立て方

路線価は国税庁が毎年7月に公表する課税基準で、公示地価の約8割が目安です。
道路ごとに価格が設定され、相続税や贈与税の試算に活用されます。
金融機関が担保評価額を算出する際の基準にもなるため、融資審査や将来の相続対策を見据えた資金計画に役立ちます。
購入前に路線価図を確認し、長期的な税負担や担保余力をイメージしておくと安心です。
近年は、国税庁ホームページで路線価図が公開されており、無料でダウンロードできます。
評価額は、道路に接する間口の長さや奥行き補正率などによって変わるため、具体的な税額を試算する際は計算方法も把握しておくと良いでしょう。

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ローンを利用して土地を購入する際の注意点

土地購入でローンを利用する際の主な注意点はつなぎ融資のコスト、金利変動、建築スケジュール管理です。
これらを理解し、適切に対処しましょう。

つなぎ融資にかかる手数料と条件

融資事務手数料は約10万円、保証料等を含めると30〜40万円になることもあります。
利息を含む総コストを事前に試算し、返済計画に反映させましょう。
保証料の金額は借入額や保証会社ごとの料率で異なりますが、一般的には借入額の2〜3％が目安とされます。
契約後にキャンセルすると保証料の一部が返金されないケースもあるため、手続き前に条件を確認しておくとトラブルを防げるでしょう。
疑問点がある場合は、保証会社や金融機関の担当者に事前相談することで、想定外の負担を避けられます。

金利の変動リスクと返済計画の重要性

将来の金利上昇を想定し、繰り上げ返済や固定金利への変更を検討しましょう。
家計の変化も踏まえ、無理のない返済計画を立てることが大切です。
固定金利型は金利変動の影響を受けにくい一方、変動型より金利が高めになる傾向があります。
借入期間中に金利情勢が大きく変わった場合は、借り換えによって総支払額を減らせる可能性があるため、市場金利の動向を定期的にチェックすることをおすすめします。
金利の動向は経済指標や政策金利に左右されるため、ニュースや専門のホームページで、こまめに情報を収集しましょう。

土地購入後の建築スケジュールの管理

土地を購入した後は、建物の建築工程が続きます。
設計から竣工まで8〜15か月が目安で、天候等で延びる場合もあります。
この間は、つなぎ融資の利用期間が長くなる可能性があるため、工程管理が重要です。
工程が遅れるとつなぎ融資の利息負担が増えるだけでなく、住宅ローン控除の適用期限にも影響する可能性があります。
余裕をもったスケジュール管理と、こまめな業者との調整が大切です。
着工が遅れた場合、建築確認の期限を過ぎてしまうと計画の見直しが必要になるケースもあるため、行政手続きのタイミングも含めて管理しましょう。

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まとめ

土地を購入する際は、住宅ローン以外にもつなぎ融資や土地先行融資など多様な資金調達方法があります。
建物の着工前に必要な資金を確保できる制度もありますが、各融資の条件や金利の確認は不可欠です。
無理のない返済計画を立てるためにも、事前に制度内容を理解し、計画的に準備を進めましょう。