土地の調査の仕方について！登記・用途地域・道路の調査方法をご紹介

土地の購入を考えていて、候補となる土地がみつかったら、その土地についてよく知りたいと思うものです。
しかし、土地について調査しようと思っても、どうやって調査すれば良いのかわからず、調査の仕方を知りたいと考える方もいるでしょう。
今回は、土地の調査の仕方にはどのようなものがあるのか、登記、用途地域、道路の調査方法についてご紹介します。

土地の「登記」調査の仕方

土地の調査の仕方として、まず土地の登記を調査する方法があります。
ここからは、土地の登記を調査する方法についてご紹介します。

登記の請求方法

登記の調査をするには、登記簿謄本を閲覧する必要があります。
登記簿謄本は、交付請求をおこなえば取得できます。
登記簿謄本の請求方法は、法務局に行って交付請求する、郵送で交付請求する、オンラインで交付請求するの3つです。
法務局に行って交付請求をする方法では、全国各地にある法務局や出張所、支局のうちの最寄りのところへ行き、希望する不動産の登記簿謄本交付請求をおこないます。
以前は紙の登記簿を保管していたので、登記簿謄本を取得したい不動産を管轄している法務局へ行って、登記簿謄本を取得する必要がありました。
しかし現在では、データ化された登記記録を全国の法務局のコンピュータで共有しているので、全国のどこにある不動産であっても最寄りの法務局で取得が可能です。
法務局は平日の午前8時30分から午後5時15分まで開庁しているので、この間の時間であればいつでも登記簿謄本の交付請求ができます。
交付請求をおこなうには、法務局に備え付けてある交付申請書に必要事項を記入して、収入印紙を貼って窓口に提出します。
収入印紙は、登記簿謄本1通につき600円が必要で、法務局にて購入可能です。
郵送で交付請求をする仕方は、窓口で提出するものと同じ「登記事項証明書交付申請書」に必要事項を記入して、1通につき600円の収入印紙を貼って郵送します。
宛先は最寄りの法務局または地方法務局で、郵送するときには返信用封筒を同封しましょう。
申請書は法務局のホームページからダウンロードできるので、わざわざ取りに行く必要はありません。
オンラインで登記簿謄本を取得する仕方は、Webブラウザ上で必要事項を入力するだけなので簡単です。
登記・供託オンライン申請システムにアクセスして、申請者情報を登録し、ログインして交付請求をおこないます。
手数料の納付は、インターネットバンキングかペイジーが選べます。
オンライン申請は、午前8時30分から午後9時まで申請可能です。

登記の閲覧方法

登記簿謄本を取得せずに、閲覧だけできれば良いなら、オンラインで閲覧する方法があります。
オンラインでの閲覧の仕方は、まず一般財団法人民事法務協会が運営する登録情報提供サービスにアクセスします。
利用方法には、事前に利用者登録をする個人利用と、利用者登録をしない一次利用があり、IDとパスワードでログインすれば閲覧が可能です。
目的の不動産の登記簿謄本を閲覧するには、不動産請求の画面を開き、取得したい不動産の種別や所在などを入力すれば、その不動産の登記情報が閲覧できます。
登記情報はダウンロードや印刷ができますが、証明文と公印は付されていないので、原則として証明書としては提出できません。

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土地の「用途地域」の調査の仕方

土地の調査の仕方には、土地の「用途地域」を調べる方法があります。
ここからは、土地の用途地域の調査の仕方についてご紹介します。

都市計画図を閲覧する

土地の用途地域の調査の仕方では、都市計画図を閲覧する方法があります。
都市計画図は決定済みの都市計画を示した図で、全国の各自治体で作成されており、一般的には縮尺2,500分の1以上の平面図であらわされているようです。
都市計画図は、自治体によって紙媒体だけでなく、電子データ、インターネットなどさまざまな形で提供されており、だれでも閲覧が可能です。
用途地域は土地利用を制限するためのルールで、都市計画法によって定められ、住み良い街づくりを計画的におこなうことを目的として定められています。
都道府県知事によって建てられた都市計画では、都市計画区域とそれ以外の区域がわかれています。
都市計画区域は計画的に街づくりを進めるエリア、都市計画区域外は人が少ない地域なので、市街地化計画をしないエリアです。
もう一つは準都市計画区域で、人が少ないけれど重要なので、制限を設けてあるエリアです。
都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、非線引区域の3つの区域にわかれています。
市街化区域は、すでに市街化を形成している区域や、今後優先して計画的に市街地化を図るエリアです。
市街化調整区域は、農地や森林などを守ることに重点を置くエリアで、特別な事情をのぞき、住宅や店舗などの建物を建てられません。
非線引区域は、計画的に街づくりをする予定はあるものの、とりあえず現状のままにしておくエリアで、用途地域を定めて市街化のコントロールが可能になります。
用途地域はすべての土地に定められているわけではなく、市街化区域と非線引区域、準都市計画区域が対象です。

用途地域マップを活用する

土地の用途地域の調査の仕方には「用途地域マップ」を活用する方法があります。
用途地域マップでは、全国の市区町村ごとに、住居地域、商業地域、工業地域などを表示します。
都道府県別の用途地域マップを開き、自分が調べたい都道府県を選択すると、その都道府県の市区町村の一覧が出るので、そこからさらに選択していきましょう。
くわしい住所を選んでいくと、より詳細な用途地域の地図が提示されます。
用途地域には12の種類があり、第一種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、工業地域、工業専用地域などがあります。

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土地の「道路」調査の仕方

購入した土地に建物を建てるときに、道路はとても重要なポイントとなるため、道路の調査はしっかりおこないたいものです。
ここからは、土地の道路調査の仕方についてご紹介します。

役所で確認する

土地の道路の調査の仕方は、役所の建築指導課で調べる方法があります。
道路には、人や車が通行する、日照や通風を確保する、万一のときの避難路や緊急車両が入って安全を確保するなどの機能があります。
道路の機能を定める法律には、民法、道路法、建築基準法があり、建築基準法の道路でなければ建物を建てられません。
建築基準法では「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」と定められており、これを「接道義務」といいます。
4mである理由は、車がすれ違える、救急車や消防車などの緊急車両が通れる幅であるからです。
建築指導課にある、道路に関する図面を閲覧・取得すれば、調べたい土地が建築基準法上の道路に該当するかがわかります。
道路に関する図面の形式は役所によって異なり、住宅地図に色塗りされているケースや、コンピュータの画面で確認できるケースなどさまざまです。

現地調査をおこなう

土地の道路調査の仕方では、現地調査をおこなう方法があります。
その土地に接している道路の幅員や接道の長さを測定・確認する、また周辺状況を確認することが必要です。
ほかには、土地について擁壁が必要な高低差がないかを確認するなど、現地調査でよく調べてみましょう。

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まとめ

土地の調査の仕方には「登記」「用途地域」「道路」を調べる方法があり、登記調査の仕方は法務局やオンラインなどで登記簿謄本の交付請求をして、閲覧して調査します。
用途地域の調査の仕方は、都市計画図を閲覧する、用途地域マップを活用する方法があります。
道路の調査方法は、役所の建築指導課で調べる、現地調査をおこなうなどです。