住宅ローンのフラット50について！メリットや注意点も解説

マイホームの購入を検討し始めたものの、長期にわたる住宅ローンの返済負担や将来の金利上昇リスクに不安を感じてお悩みではありませんか。
資金計画の不安を放置したままでは理想の住まいづくりに踏み切れませんが、最長50年にわたり金利が固定されるローンを活用することでその課題は解決できます。
本記事では、長期優良住宅を対象とした「フラット50」ならではの仕組みをはじめ、フラット35との具体的な違いや上手な併用テクニックについて解説します。
無理のない毎月の返済額で家計にゆとりを持たせつつ、理想のマイホームを安心して手に入れたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

最長50年固定の住宅ローンであるフラット50とは

住宅購入の資金調達手段には、主に全期間固定金利ローンなどがあり、まずはその仕組みをおさえる必要があります。
本記事では、最長50年の固定金利ローンであるフラット50の基礎について解説していきます。

全期間固定金利ローン

フラット50は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する、最長50年の全期間固定金利型ローンです。
借り入れから完済まで金利が変わらないため、市場金利が上昇しても毎月の返済額が増える不安を抑えられるでしょう。
ただし、適用金利は申し込み時ではなく融資時に決まるため、資金受取時の条件まで確認する必要があります。
また、一般的な住宅ローンでは最長35年が多い一方、フラット50は36年以上50年以下から1年単位で設定可能です。
良質な住宅と無理のない長期的な資金計画を両立したい方に、適した選択肢といえるでしょう。

融資対象は長期優良住宅

フラット50の融資対象は、長期優良住宅や所定の認定を受けたマンションで、住宅の性能や維持管理などに関する基準を満たす必要があります。
認定には、耐震性や劣化対策、省エネルギー性などの基準を満たすことが必要で、基本性能が重視される仕組みです。
また、配管や設備を点検・交換しやすい構造であることも確認され、将来の修繕まで見据える必要があるでしょう。
さらに、住戸面積や地域の景観への配慮にくわえ、定期的な点検や補修をおこなう維持保全計画も欠かせません。
長期間使い続けることを前提とした住宅だからこそ、最長50年という長期融資の対象になっています。

返済額が変わらない安心感

全期間固定金利のフラット50では、市場金利が上昇しても、融資時に決まった返済条件が完済まで変わりません。
そのため、毎月の返済額を長期に把握しやすく、教育費や老後資金を含めた家計計画も立てやすいでしょう。
また、返済期間を長くすると元本を長期に分散できるため、同じ借り入れ額と金利なら月々の負担を抑えられます。
ただし、返済期間が延びるほど利息を支払う期間も長くなり、総返済額は増える傾向にある点へ注意が必要です。
生活費や急な支出への備えも残しながら、将来の収入変化を見据えて返済と貯蓄を両立できる計画を考えましょう。

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利用条件や借り入れ額から見るフラット35との違い

前章ではフラット50の基本的な仕組みについて述べましたが、フラット35とどちらを選ぶべきか迷われる方も多いでしょう。
ここでは、フラット35と比較してわかる利用条件や対象住宅、借り入れ額の違いについて、解説します。

申し込み年齢と借り入れ期間の差

フラット35とフラット50では申し込み時の年齢が異なり、フラット35は原則満70歳未満、フラット50は原則満44歳未満が対象です。
借り入れ期間もフラット35が15年から35年、フラット50は36年から50年なので、希望期間に応じて選ぶ必要があります。
また、どちらも完済時年齢は原則満80歳未満のため、50年返済なら満30歳未満での申し込みが目安でしょう。
一方、親子リレー返済なら、後継者となるお子さまの年齢を基準に借り入れ期間を決められる場合があります。
利用時は親の定年後も返済が続くことを踏まえ、親子双方の収入や将来設計を共有しておくことが大切です。

対象となる住宅基準の比較

フラット35は住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす住宅が対象で、新築だけでなく中古住宅にも利用できる点が特徴です。
利用時には、住宅が基準を満たすことを示す適合証明書などで、対象物件であることを確認します。
一方、フラット50では基本の技術基準にくわえ、長期優良住宅として認定されていることが必要です。
そのため、耐久性や省エネルギー性、維持管理のしやすさなどが重視され、長く住める住宅選びにつながるでしょう。
選択肢の広さならフラット35、認定住宅で35年を超える返済を希望するならフラット50が候補になります。

融資限度額と自己資金の差

フラット35とフラット50はいずれも借り入れ額が100万円以上1億2,000万円以下ですが、物件価格に対する融資割合には違いがあります。
フラット35は条件を満たせば購入価額の100％まで借り入れ可能ですが、融資率が9割を超える場合は金利条件の確認が必要です。
一方、フラット50の融資額は購入価額や建設費の9割までなので、単独利用では1割以上の自己資金を用意します。
たとえば4,000万円の物件なら借り入れ上限は3,600万円となり、少なくとも400万円の自己資金が必要でしょう。
そのため、借り入れ可能額だけで判断せず、手元資金や金利、総返済額を含めて比較することが大切です。

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フラット50のメリット・デメリットと賢い併用術

ここまでフラット35との違いを解説しましたが、実際にローンを利用する際のリスクも、おさえておきましょう。
最後に、フラット50のメリットやデメリットと、ほかのローンとの上手な併用テクニックについて解説していきます。

毎月の返済負担を抑える

返済期間を35年から50年へ延ばすと、同じ借り入れ額と金利なら元本の返済が長期に分散され、毎月の負担を抑えやすくなります。
たとえば子育て世帯なら、家計の余裕を教育資金や急な出費に備える貯蓄へ回しやすくなるでしょう。
また、余裕が出た時期に繰上返済をおこなえば、返済期間を短縮し、支払利息を減らせる可能性があります。
ただし、返済が定年後まで続く場合は、退職後の収入や生活費も考慮した計画が必要です。
毎月の負担が軽くても総返済額が減るとは限らないため、手元資金を確保しながら長期返済を活用しましょう。

ほかのローンとの併用術

フラット50は、フラット35や民間金融機関の住宅ローンと組み合わせて利用でき、返済額と利息負担を調整しやすい点が特徴です。
たとえばフラット35と借り入れ額を分ければ、全額をフラット50にする場合より利息を抑えられる可能性があるでしょう。
また、変動金利型と併用すると、低金利の恩恵を受けながら固定金利部分で返済額の安定性を確保できます。
ただし、変動金利部分は金利上昇で返済額が増える可能性があるため、上昇時の負担を試算することが必要です。
借り入れ割合は一律ではないので、収入や教育費、繰上返済の予定を踏まえ、家計に合う組み合わせを検討しましょう。

固定金利特有のデメリット

全期間固定金利は、市場金利が下がっても契約時の金利が適用され続けるため、返済額が自然に下がるわけではありません。
また、フラット50はフラット35より金利が高めになる傾向があり、月々の負担を抑えても総返済額が増えやすいでしょう。
さらに、年齢や長期優良住宅の認定条件にくわえ、購入時の費用や入居後の点検・修繕費も見込む必要があります。
一方、返済初期は元本の減少が緩やかで、早期売却では売却価格よりローン残債が多くなることもあるでしょう。
将来の住み替えや維持管理費まで視野に入れ、長期間続けても家計を圧迫しない資金計画を立てることが大切です。

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まとめ

フラット50は借り入れ期間が最長50年の全期間固定金利ローンであり、長期優良住宅を対象にすることで安定した資金計画を可能にする魅力的な制度です。
フラット35とは異なり、申し込み時の年齢が原則44歳未満で融資限度額が購入価額の9割までとなるため、利用時は条件や自己資金の確認が不可欠です。
月々の返済負担を抑えつつ他の住宅ローンとも柔軟に併用できますが、利息を含めた総返済額が増えやすいため、無理のない資金計画を立てると良いでしょう。