住宅ローン完済の平均年齢は？定年前の返済計画についても解説

マイホームの購入を検討するなかで、一般的な住宅ローンの完済年齢の平均は一体どれくらいなのかと、不安や疑問を抱えていませんか。
実は完済時の年齢が70代に達するケースも多く、老後の家計を圧迫しないためには早いうちから計画的に対策を立てることが重要です。
本記事では、住宅ローンの完済年齢に関する実態や金利タイプ別のリスクを紐解きながら、リタイア前に完済するための実践的な返済計画について解説します。
老後の資金不足を防ぎ、安心できる将来と理想のマイホームの両方を手に入れたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住宅ローン完済時の平均年齢と実態を知る

住宅ローンの計画を立てる際におさえるべきポイントには、主に完済時の平均年齢や借り入れ期間の実態があります。
まずは、住宅ローン完済時の平均年齢と借り入れ期間の実態について解説していきます。

平均年齢と高齢化の背景

住宅ローンの完済年齢を見るときは、実際に返し終えた年齢と、契約時の完済予定年齢を分けて考えることが大切です。
公的な統計をもとにした目安では、平均的な完済予定年齢は約73歳で、借り入れ期間は32～33年程度とされています。
また、借り入れ時の平均年齢は40～41歳で、晩婚化などにより住宅購入の時期が後ろにずれていることも背景にあるでしょう。
住宅価格が上昇すると借り入れ額も増えやすく、月々の返済を抑えるために35年以上の返済期間を選ぶケースも見られます。
一方で、低金利を活用して手元資金を残す考え方もあるため、平均値ではなく退職予定や今後の収入に合う完済時期を考えましょう。

借り入れ期間と実質完済の差

契約上は35年返済でも、途中で返済を進める世帯があるため、当初の借り入れ期間と実際に完済するまでの期間には差が生じます。
参考資料では、実質的な平均完済期間は15～20年前後とされ、繰り上げ返済や住み替え時の売却による一括返済が背景です。
繰り上げ返済には、月々の返済額を変えず期間を縮める期間短縮型と、期間を変えず月額を下げる返済額軽減型があります。
また、退職前の完済を目指すなら期間短縮型を活用し、教育費など大きな支出とのバランスを取りましょう。
ただし、退職金を返済に使いすぎると老後資金が不足しやすいため、生活費と住宅ローン返済用の資金は分けて準備することが大切です。

早期完済世帯の共通点

早期完済を実現する世帯には、頭金を多めに用意して借り入れ額を抑え、毎月の返済に余裕を持たせる傾向があります。
頭金は参考資料では物件価格の10～20%程度、またはそれ以上を用意するケースが見られ、返済負担の軽減に役立つでしょう。
さらに、返済負担率を抑え、手取り年収の20%以下などを目安に考える方法も、無理のない返済計画を立てるうえで参考になります。
教育費が少ない時期から返済用資金を別口座へ積み立て、共働きなら一方の収入を貯蓄へ回す方法も選択肢です。
そのため、購入前には退職時の残高や積立額を試算し、頭金を支払った後も家計に余裕を残せるか確認しましょう。

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適切な完済時期の考え方と早期完済の利点

前章では、完済時の平均年齢や実態について述べましたが、ご自身にとって適切な完済時期の考え方も知りたいですよね。
ここでは、完済時期を決めるポイントや、早期完済の利点について解説します。

金利タイプ別の完済目安

変動金利型は金利が定期的に見直されるため、当初の返済を抑えやすい一方、金利上昇による負担増に備える必要があります。
返済額が一定期間据え置かれる商品でも利息がなくなるわけではなく、元本の減り方が緩やかになる場合もあるでしょう。
そこで、変動金利では60歳完済を目標の1つとして、退職後に収入が変化しても対応できる資金を準備しておくと安心です。
一方、全期間固定金利型は完済まで金利が変わらず、返済額を把握しやすいため、65歳完済などの計画を立てやすくなります。
ただし、完済年齢は金利タイプだけで決めず、退職予定や老後の収入、手元資金の見込みも合わせて判断しましょう。

安定期の返済加速戦略

40～50代は仕事の経験が収入につながりやすく、家計に余裕が生まれれば、繰り上げ返済の資金を準備しやすい時期です。
ただし、高校や大学への進学時は教育費が増えやすいため、増えた収入をすべて返済へ回さないようにしましょう。
まず、入学金や授業料など支払う時期が決まっている費用を確保し、そのうえで余裕資金を繰り上げ返済に充てる流れが基本です。
また、住宅ローン控除の適用中は手元に資金を積み立て、控除終了後に期間短縮型でまとめて返済する方法もあります。
教育費が落ち着いたら老後資金を残せるか確認し、返済予定表で退職までに何年短縮すればよいか把握しておきましょう。

定年前完済の利点

定年までに住宅ローンを完済できれば、退職後の毎月の支出を抑えられ、年金や貯蓄を生活費へ回しやすくなります。
さらに、将来支払う利息を減らせるほか、返済が終わったという安心感を得られる点も早期完済の利点でしょう。
一方で、返済を優先して預貯金を使いすぎると、医療費や収入減少など急な支出に対応する現金が不足する可能性があります。
そのため、生活費の6か月～1年分程度を生活防衛資金として確保し、手数料と減らせる利息額も比べながら返済することが重要です。
また、完済すると団体信用生命保険の保障も終了するため、生命保険の加入状況も合わせて見直しておきましょう。

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リタイア前完済を実現する年代別の返済額

ここまで適切な完済時期や利点を解説しましたが、退職前完済に向けた具体的な返済額もおさえておきましょう。
最後に、年代別の返済予測と、月々の負担を抑える具体策について解説していきます。

30歳借り入れ時の必要月額

30歳で借りる場合は、借り入れ額3,500万円、全期間固定金利1.3%を前提に、返済期間ごとの負担を比べてみましょう。
35年返済で65歳完済なら月々約10万3,834円、総額約4,361万円で、30年返済なら月々約11万7,578円、総額約4,232万円です。
また、25年返済で55歳完済を目標にすると、月々約13万6,716円となり、総返済額は約4,101万円になります。
30年返済は35年返済より月々約1万3,700円増えますが、利息を約129万円抑えられる点は利点でしょう。
なお、この金額は参考資料の試算例なので、実際の返済額は金融機関の条件を確認して判断することが大切です。

40歳借り入れ時の月額負担

40歳で借り入れ額3,500万円、全期間固定金利1.3%を選ぶ場合、30歳で借りるケースより退職までの返済期間が短くなります。
25年返済で65歳完済なら月々約13万6,716円となり、30歳から35年返済する場合より約3万3,000円多い計算です。
また、20年返済で60歳完済なら月々約16万5,655円、総返済額は約3,975万円となります。
15年返済で55歳完済なら月々約21万4,136円、総額約3,854万円で、期間を短くするほど月額負担は増えるでしょう。
そのため、完済年齢だけで決めず、教育費の支出と手取り収入を確認し、必要な貯蓄を確保できる返済額を考えましょう。

月額負担を抑える具体策

月々の返済額を抑えるには、生活防衛資金を残したうえで頭金を増やし、住宅ローンの借り入れ額そのものを減らす方法があります。
たとえば、借り入れ額を500万円減らして3,000万円にすると、金利1.3%の30年返済では月々約10万781円です。
また、ボーナス併用払いなら平月の負担を抑えられますが、賞与が減った場合にも対応できる無理のない配分が必要でしょう。
教育費が多い時期は返済額軽減型を使い、余裕が生まれたら期間短縮型を選ぶなど、家計に応じて使い分ける方法もあります。
そのうえで、退職までの収入と退職時の残高を確認し、目標年齢や積立額、繰り上げ返済の時期を決めておきましょう。

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まとめ

住宅ローンの平均完済予定年齢は約73歳ですが、頭金や繰り上げ返済をうまく活用し、実質的な完済期間を15～20年前後に短縮している世帯が多いです。
各家庭の金利タイプや、将来の教育費負担などを考慮して完済時期の目標を定め、生活防衛資金を確保しつつ計画的に繰り上げ返済を進めることが大切です。
退職前の住宅ローン完済を目指すには、借り入れ年齢ごとの月々の返済額の違いを把握し、頭金の増額や繰り上げ返済を家計に合わせて組み合わせると良いでしょう。