土地購入時の敷地調査について！費用や調べるべき項目も解説

新しく土地を購入してマイホームを建てようと考えたとき、まずはその土地の情報を調べます。
しかし、「敷地調査」という言葉を耳にしたことはあっても、どんなことを調べるのか、費用はどのくらいかかるのか、わからないことが多いのではないでしょうか。
この記事では、土地の敷地調査で調べるべき項目やその費用について、分かりやすく解説いたします。
これから土地の購入を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

土地の敷地調査とは

土地の購入を検討する際、敷地調査について知っておくことが大切です。
まずは、土地の敷地調査とは何なのか、その必要性について解説していきます。

敷地調査の目的と意義

土地の敷地調査とは、土地の形状や面積といった物理的な状況と、法的な規制を照らし合わせる作業のことです。
これは、いわば土地の「健康診断」のようなもので、安全な家づくりに欠かせない基本となります。
この調査を怠ってしまうと、後から想定外の問題が発生し、計画通りの家が建てられないかもしれません。
たとえば、購入後に「お隣さんとの境界でトラブルになった」といった、金銭的にも精神的にも大きな負担がかかる事態も考えられるでしょう。
そのため、敷地調査は大切な資産を守り、後悔のない土地選びを実現するために欠かせない手続きとなっています。

境界トラブルを防ぐポイント

敷地調査のなかでもとくに重要なのが、法務局で管理される登記簿と、実際の土地の状況を照らし合わせることです。
登記簿には土地の面積などが書かれていますが、昔の測量技術は今ほど精度が高くないため、現状と異なっているケースも少なくありません。
この違いを「公簿と実測の差異」と呼び、登記簿の面積と実際の面積が違うと、土地の価格や家の設計に直接影響を及ぼします。
くわえて、登記簿上の境界線と、実際のブロック塀などの位置がずれていると、お隣さんとの深刻なトラブルに発展する恐れもあります。
こうした境界の問題をあらかじめ防ぐには、「境界確定測量」という調査が大切です。
境界をすべてはっきりとさせておけば、将来にわたって安心してその土地を所有し、利用できるでしょう。

土地の地盤の安全性を調べる重要性

建物の安全性は、基礎となる地盤の強さに大きく左右されます。
どれほど頑丈な家を建てても、地盤が弱ければ不同沈下や液状化によって、傾きやひび割れの原因となるでしょう。
こうしたリスクを避けるために、専門家による地盤調査が必要です。
調査では地盤の支持力を数値化し、問題があれば改良工事を検討することになります。
ただし、この工事には数十万から数百万円の費用が発生する場合があるため、全体の資金計画に影響します。
安全な家づくりのためには、必ず地盤の状態を確認しておくことが欠かせません。

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土地の敷地調査で確認すべき項目

前章では、敷地調査の必要性について述べましたが、具体的にはどのような項目を調べるのでしょうか。
ここでは、敷地調査で確認すべき主要項目について解説いたします。

実測面積と公簿面積の違い

土地の面積には、「公簿面積」と「実測面積」という2種類があります。
公簿面積とは、法務局にある登記簿に記載された面積のことで、公的な記録として扱われるものです。
一方で、実測面積とは、専門家が測量機器を使い、実際に現地で測量して算出した面積を指します。
この2つの面積は、一致しないこともあり、とくに古い土地では、違いがあることも珍しくありません。
この面積の違いは、土地の売買契約に大きく影響するため、「公簿売買」と「実測売買」という契約方法があります。
公簿売買では面積の差があっても精算せず、実測売買では測量結果に基づき代金を精算します。
宅地取引では、買主を守る観点から実測売買が主流となっていますが、契約前に必ず確認しましょう。

接道条件と道路要件

建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接する」必要があります。
そのため、見た目は道路に面していても、この条件を満たさない土地には原則として家を建てられません。
また、接する道路幅が4m未満の場合は「セットバック」が必要となり、道路中心線から2m下がった位置が境界とされます。
この下がった部分は、自分の土地であっても道路とみなされるため、建物や塀などを造ることはできません。
そのうえ、建物の大きさを計算する際の敷地面積からも除外されてしまい、使える土地が実質的に狭くなります。
土地を選ぶ際には、役所で道路の情報を確かめ、セットバックが必要かどうかを把握しておくことが大切です。

法規制と建物の計画規模

敷地調査では、建物の種類や規模を制限する、法律上の規制を確認することが大切です。
基本となるのは「用途地域」で、これは都市計画にもとづき、住宅向けや商業向けなど13種類に分けられています。
次に重要なのが「建ぺい率」と「容積率」で、建物の大きさや延べ床面積の上限を決める数値となっています。
これらは地域ごとに基準があり、その範囲内で設計しなければなりません。
さらに、高さ制限や斜線制限などもあるため、事前に正確な調査をおこなう必要があります。

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土地の敷地調査にかかる費用と相場

ここまで、敷地調査の概要と調査項目について解説しましたが、費用についても、おさえておきましょう。
最後に、敷地調査にかかる費用と、コストを抑えるポイントについて解説していきます。

無料調査の範囲と注意点

土地を購入する際、不動産会社などから「無料の敷地調査」が提案されることがあります。
これは、役所で法規制を確認する「役所調査」と、現地の状況を確認する「現地調査」が中心です。
用途地域や建ぺい率、ライフラインの状況などを把握できますが、測量はおこなわないため面積の誤差が残る可能性があります。
また、境界も境界標の有無を確認する程度で、法的な確定までは調査されません。
そのため、無料調査はあくまで参考資料と考え、契約を進める際は慎重に判断する必要があります。
結果を踏まえ、必要に応じて詳細な調査を検討することが大切です。

追加調査の費用内訳

無料調査の結果などから、さらに専門的な調査が必要になった場合は、追加で費用が発生します。
代表的なのが、土地家屋調査士による「測量」で、「現況測量」と「境界確定測量」の2種類があります。
現況測量は土地の状況を測るもので、費用は10万～20万円程度が一般的です。
境界確定測量は隣地所有者の立ち会いが必要で、35万～80万円ほどかかる場合があります。
通常、費用負担は売主が担うことが多いですが、契約内容によるため事前に確認しておきましょう。

地盤調査費用の目安

建物の安全を確保するには地盤調査が必要となりますが、費用は購入者が負担します。
一般的なスウェーデン式サウンディング試験は5万～10万円、精密なボーリング調査は25万～35万円が目安です。
これらの費用を安くするのは難しいため、過去の調査データがないか売主に確認してみるのも有効です。
また、ハザードマップで土地の特性を調べれば、地盤リスクを事前に把握できます。
さらに、高額な地盤改良工事に備えて、契約解除の特約を結ぶことも安心につながります。
安全な資産を手に入れるための必要経費と捉え、計画的な資金計画を立てることが大切です。

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まとめ

敷地調査は、安全な家づくりに欠かせない土地の健康診断であり、隣地との境界トラブルや、軟弱地盤による建物の傾きといったリスクを防ぐために必要です。
調査では、登記簿と実際の面積の違いや、幅4m以上の道路に2m以上接するといった道路要件、そして建てられる建物の規模を決める法規制を確認します。
無料調査は簡易的なものであるため、必要に応じて境界を確定させる測量や地盤調査などの追加費用を考慮し、計画的な資金計画を立てることが大切です。