中古マンションでできないリノベーションについて！管理規約についても解説

マンションをリノベーションする際は、自分の希望通りに工事ができるとは限らず、さまざまな制約があることも念頭に置く必要があります。
構造上の制限や管理規約のルールにより、間取り変更や設備の位置移動などが制限されるケースもあります。
計画を立てる前に、どこまでリノベーションが可能なのかを確認しておくことが、失敗を防ぐ重要なポイントです。
本記事では、マンションでリノベーションが制限される主なケースや、注意点について解説いたします。

リノベーションで間取り変更できない

リノベーションで間取り変更が難しいのは、主に壊せない「壁」、動かせない「配管スペース」、移動が大変な「水回り」があるからです。
リフォーム会社に相談する前に、ご自身のマンションのどの部分が変更可能で、どこが不可能なのか、基本を知っておくと、打ち合わせがスムーズに進みます。

壁式構造の構造壁

マンションの構造形式の1つである「壁式構造」は、リノベーションで大きな制約となります。
壁式構造では、壁そのものが建物を支えるため、見た目が間仕切り壁でも撤去や移動は許されません。
構造壁を誤って撤去すると耐震性が低下し、住戸だけでなく建物全体の安全を脅かします。
さらに、壁の厚みが約150㎜以上ある場合は構造壁である可能性が高いため、現地調査で確認することが重要です。
撤去できない壁を活かしたレイアウト変更や収納設置など、制約を前提にしたプランニングが求められます。
また、壁面をアクセントクロスで仕上げるなど、構造壁をデザイン要素として活用する工夫も有効です。
事前に図面と管理会社で確認する必要があります。

パイプスペース

パイプスペースとは、給排水管やガス管などの配管を集中させた専用スペースです。
多くのマンションで住戸の一角に設けられ、点検や修繕を容易にします。
パイプスペースは共用部分に当たり、原則として移動や変更はできません。
パイプスペースが動かせないことで、トイレや浴室の位置変更に制約が生じることがあります。
特に、上下階でパイプスペースが一直線に配置されている場合、1戸だけ移動すると漏水リスクが高まるため注意が必要です。
変更を伴う工事では、管理組合への申請と承認が必要なことが多く、工期や費用が増える点にも留意しましょう。
トイレやキッチンの配置変更を考える際は、パイプスペースの位置と機能を確認し、変更の可否は専門家に相談することが不可欠です。

水回り

水回り設備の位置変更は人気ですが、制限が多い分野でもあります。
キッチンや洗面所、浴室、トイレなどは給排水管との接続が前提で、配管経路を大きく変更するのが難しい場合があります。
一般的に50㎝進むごとに1㎝の勾配（1／50）が必要で、条件を満たさないと排水不良や水漏れを招くでしょう。
配管を延長して勾配を確保できても、勾配不足による逆流や匂い漏れが発生する恐れがあります。
また、管理規約で移動自体を禁止しているケースもあるため、注意しましょう。
共用配管へ接続できる位置が限られるため、移動の自由度は大きく制限されます。
給排水管の延長はコストもかさむため、ローン返済計画への影響も考慮しましょう。
加えて、階下への漏水事故に備えて、工事中は保険加入を求められるケースもあります。
配管技術だけでなく、建物の設計方針や規約も影響するため、慎重な事前調査が必要です。

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リノベーションで交換できないもの

マンションのリノベーションで原則として交換できないものは、共用部分にあたる「サッシ」と「玄関ドア」です。
これらは管理組合の資産と見なされるため、規約に沿って適切な対応策を検討する必要があります。

サッシ

サッシは外壁の一部で共用部分に該当するため、見た目や性能を理由に個別交換することは認められません。
交換には、管理組合の承認が必要です。
また、種類や色、材質が統一されているマンションでは外観を損なわないよう、交換自体が禁止されることもあります。
外観統一を保つため、交換が禁止される場合は内窓設置が代替策となり、省エネ補助金を利用できることもあります。
内窓は、既存サッシの内側に樹脂枠を取り付ける簡易工法で、短工期で断熱と防音を向上できる点がメリットです。
ガラスをLowE複層に変更すると、結露防止や冷暖房費削減にもつながり、長期的なメリットが期待できます。
サッシ交換は、長期修繕計画に合わせて一括実施されることが多く、個別のタイミングでの交換は認められにくい点も留意しましょう。

玄関ドア

玄関ドアも共用部分に当たり、自由な交換や仕様変更はできません。
玄関ドアは外観の一部で、防火性能や耐久性の観点でも仕様統一が求められます。
一斉交換で、性能向上を図ることが一般的です。
高性能ドアに更新される際は断熱や遮音性能が向上し、個別交換では得にくいメリットを享受できます。
鍵やシリンダーの交換など、セキュリティ向上策は室内側で対応できる場合もあるため、まずは管理会社に相談しましょう。
室内側の仕上げは専有部分に当たり塗装などは可能ですが、内外一体型の場合は管理規約の確認が必要です。

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管理規約でできないリノベーション

管理規約によってリノベーションができない代表的なケースは、遮音性の問題から「フローリング」への変更が禁止される場合と、共用部分に関わる「エアコン」の設置が制限される場合です。
これらはマンション全体の住環境を維持するためのルールであるため、規約を理解したうえで、無理のないリノベーション計画を立てることが大切です。

フローリング

フローリング工事は人気ですが、管理規約で禁止されることがあります。
制限の背景は、遮音性にあります。
フローリングは音を伝えやすく、トラブルの原因となるからです。
多くの管理規約では、遮音等級LL45以上の床材が求められます。
遮音マットを併用するなどの対策で、承認を得やすくなる場合もあります。
管理組合によっては、施工後に遮音性能試験の結果提出を求められることもあるため、計画段階で確認しましょう。
工事中の騒音や振動が長時間続くと近隣トラブルになるため、作業時間帯の規定も確認しましょう。
それでも申請が却下されれば工事ができず、内装変更の自由が制限されます。

エアコン

エアコンの設置や交換も、管理規約で制限される場合があります。
室外機の設置場所や配管ルートが、共用部分かどうかで工事の可否が変わります。
室内機から配管を外壁に通す際、共用部分であれば工事は認められません。
古いマンションでスリーブ穴がない場合は、工事自体が禁止されることもあります。
耐火壁に穴を開ける場合は、補強工事と承認が必要です。
配管の取り回しが長くなると結露や振動が発生しやすくなるため、専門業者と対策を検討しましょう。
省エネ型エアコンへ交換したい場合も、外観が変わらない形状を選ぶなど規約への適合が不可欠です。
室外機置場がバルコニーに固定されている場合は、床荷重や排水勾配も確認が必要です。
また、共用廊下への吹き出しも禁止される場合があります。
そのため、工事前に必ず理事会へ申請し、許可を得る必要があります。

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まとめ

マンションのリノベーションを進める際は、構造や設備、管理規約による制限を事前に把握しておくことが重要です。
構造壁の撤去や水回りの移動、共用部分の変更は制限対象となるため、自由な設計には限界があります。
理想の住まいを実現するためにはできないことを理解し、ルールの範囲内で計画を立てることが大切です。