中古物件でおこなうフルリノベーションとは？メリットと費用も解説！

マイホームとして購入した中古物件を買主側で改修・改築するとき、フルリノベーションをおこなうケースがあります。
しかし、フルリノベーションとは何か、普通のリフォームやリノベーションと何が違うのか、わかりにくいところでしょう。
そこで今回は、中古物件でおこなうフルリノベーションとは何かにくわえ、メリットと費用も解説します。

中古物件でおこなうフルリノベーションとは

フルリノベーションとは何かを押さえるには、リフォームなどの意味をあわせて確認することが大事です。
フルリノベーションやリフォームなど、中古物件でおこなう各工事の意味は、以下のとおりです。

フルリノベーション

フルリノベーションとは、建物をスケルトンに一度戻し、大幅に造り直す工事です。
スケルトンとは、内装などがすべて撤去され、建物が骨組みだけになっている状態を指します。
骨組みを除いて既存の造りを一度すべて撤去するため、工事の規模は大きめです。
その代わりに、新居を造っていく段階では元の造りの制限を受けず、間取りなどを自由に決められます。
このように、フルリノベーションは建物全体が改修されるだけでなく、造りが一新される点が特徴です。

リフォーム

リフォームとは、傷みや破損・汚損などのある箇所を修繕する工事です。
工事の例には、壁紙の張り替えや屋根・外壁の塗装、キッチンにあるコンロの交換などが挙げられます。
フルリノベーションとは異なり、間取りを根本的に変える工事などはおこなわないため、工期が短かったり、費用が抑えられたりします。
工事の終了後、施工箇所は新築当時に近い状態へと戻るものの、性能面に根本的な違いはありません。

リノベーション

リノベーションとは、建物の性能や機能の向上を目的とした工事です。
工事の例には、間取りの変更や耐震補強などが挙げられます。
フルリノベーションとの違いは、建物をスケルトンから造り直すとは限らないことです。
しかし、新築当時にはなかった性能や機能を備える関係で、工事の規模は基本的に大きく、工期が長引く傾向にあります。
また、リフォームより費用がかかりやすいため、金額はよく確認しておくことが大事です。
しかし、新築物件の購入に比べると、リノベーションのほうが一般的に安上がりです。

各用語の使い分け

フルリノベーションやリフォームなどの用語は、意味に上記のような違いがあるものの、厳密に使い分けられてはいません。
そのため、施工会社とは事前によく話し合い、工事のイメージや方向性をしっかりすり合わせる必要があります。
施工会社との間で認識がずれたまま工事に入ると、希望と異なる仕上がりになりかねないため注意しましょう。

中古物件をフルリノベーションするメリット

中古物件をフルリノベーションするメリットは、以下のとおりです。

間取りを変更しやすい

フルリノベーションの主なメリットは、間取りを変更しやすいことです。
工事にあたっては、建物をスケルトンに戻すため、間取りに関しては融通が利きます。
部屋の数や配置などに、施主の希望を反映しやすく、イメージに近い新居が手に入ります。
また、自由度の高さから、設備や素材、デザインなども施主のほうで注文が可能です。
和風にする、ホテルのような高級感を出すなど、特定のコンセプトにもとづいた新居造りができます。

固定資産税が抑えられる

中古物件をフルリノベーションすると、住宅にかかる固定資産税が抑えられます。
住宅に対する固定資産税は、建物の価値に応じて増減するものです。
建物の価値は新築時にもっとも高くなり、築年数を重ねると下がります。
もし建て替えを選ぶと、築年数がリセットされ、固定資産税が高額になってしまいます。
一方、フルリノベーションでは、建物の築年数がリセットされません。
工事を経て建物が新築のようになっていても、課税上は中古物件として扱われるため、納税の負担は軽くなります。
ただし、改築によって床面積が増えると、税額が増えるおそれがあるため注意しましょう。

物件探しのハードルが下がる

中古物件をフルリノベーションするメリットのひとつは、物件探しのハードルが下がることです。
新築物件を選ぶと空き地を探す必要がありますが、良い立地にはすでに建物が建っているものです。
しかし、中古物件を活用するなら、既存の建物を購入する形となるため、良い立地を選べる可能性があります。
さらに、買主側で建物をフルリノベーションするなら、間取りや内装などが希望と異なる中古物件でも問題ありません。
買主側から求める条件が減り、良い物件が見つかりやすくなります。

デメリットはあるのか

フルリノベーションには上記のようなメリットが見込める一方、デメリットもいくつかあります。
まず、物件探しにあたっては、建物の耐久性を意識しておくことが大事です。
築年数が増えるほど価格は安くなりますが、あまりに築古の物件だと、建築時に旧耐震基準が適用されているおそれがあります。
1981年以降の、新耐震基準に対応していない中古物件は、地震に対して不安が残ります。
そのため、新居に選ぶなら、フルリノベーションの一環で耐震補強をおこないたいところです。
結果として、通常より工事の費用がかさんでしまう点はデメリットです。
また、フルリノベーションにかかる費用は、住宅ローンで借りられるとは限りません。
建物の工事費用をまとめて借りられないときは、リフォームローンなどを別途利用する形となります。
リフォームローンは金利が高く、出費がかさみやすい傾向にあります。

中古物件のフルリノベーションにかかる費用

中古物件のフルリノベーションにかかる費用は、以下のとおりです。

物件ごとの費用の目安

フルリノベーションにかかる費用は、物件の種類によって変わります。
マンションでは、500万円～1,500万円が目安で、坪単価は8万円～50万円です。
一方、一戸建てでは700万円～2,500万円が目安で、坪単価は10万円～73万円です。
また、工事にあたって一戸建てをスケルトンに戻すなら、費用は最低でも800万円からとなります。
このように、物件の種類によって目安価格は異なり、一戸建てのほうが高額な傾向にあります。
ただし、実際にいくらかかるかは、工事の内容次第です。
費用の目安を押さえるうえで、フルリノベーションの事例は参考までに確認しておくことをおすすめします。

フルリノベーションの事例

マンションのフルリノベーションの事例には、夫婦の2人暮らしに適した間取りへと変更したものが挙げられます。
工事にあたっては、老後の暮らしに負担がかかりにくい、スムーズな動線が意識されていました。
また、居住性を高めるため、対面式のキッチンや新しい浴室なども採用されています。
工事にかかった期間は60日で、費用は570万円でした。
一戸建てのフルリノベーションの事例には、間取りを大幅に変更したものが挙げられます。
住宅内のLDKは、元は1階にあったものの、日当たりが悪かったために2階へと移されました。
このような間取りの変更とあわせ、断熱性能と耐震性能を向上させる工事もおこなわれています。
工事にかかった期間は100日で、費用は1,200万円でした。

まとめ

フルリノベーションとは、建物を骨組みだけに戻してから大幅に造り直す工事であり、自由度の高さから、間取りなどを柔軟に変更できます。
間取りの変えやすさや固定資産税の安さなどはメリットですが、あまりに古い中古物件を選ぶと、耐震補強が必要になることなどはデメリットです。
工事にかかる費用は物件の種類によって変わり、マンションでは500万円～1,500万円、一戸建てでは700万円～2,500万円が目安です。