セカンドハウスとはどんなローン？特徴や審査基準について解説

住宅ローンは手元に資金がなくても高額な不動産を購入できる仕組みですが、購入対象の物件には一定の制限があります。
自身が主に居住する家以外の物件を購入する場合はセカンドハウスローンが利用できますが、一般的な住宅ローンとは違う点も多いので注意が必要です。
今回は、セカンドハウスローンとはどんなローンなのか、一般的な住宅ローンとの違い、審査基準について解説します。

セカンドハウスローンとは？

まずは、セカンドハウスローンとはどんなローンなのか、その定義や種類、メリット・デメリットについて確認しておきましょう。
不動産は人生において大きな買い物であり、セカンドハウスローンや住宅ローンを組むことは、その後の生活に重大な影響を与えることもあります。
漠然としたイメージだけでローンを組むことがないように、特徴をしっかり把握しておくことをおすすめします。

セカンドハウスローンとは第2の家を購入する際に使えるローン

セカンドハウスローンとは、その名称のとおり、セカンドハウス（別荘や二拠点生活用の家）を購入するために使用できるローンのことです。
不動産購入で使用できるローンとしては住宅ローンが有名ですが、住宅ローンはメインで居住するマイホーム専用のローンです。
そのため、限られた期間しか使用しない物件を購入する場合や、ほかにメインで居住する家がある場合は、住宅ローンが組めません。

セカンドハウスローンのメリット・デメリット

セカンドハウスローンの大きなメリットは、住宅ローンが利用できないセカンドハウスを購入できることです。
またセカンドハウスローンは、新築物件の購入だけでなく中古物件の購入やリフォームも融資の対象に含まれます。
古い家を購入してから改修することも可能であり、用途の広い点もメリットだといえるでしょう。
一方、基本的にセカンドハウスローンは通常のローンに比べて金利が高めに設定されています。
また、住宅ローンと異なり、各種控除の対象にならない点も注意が必要なデメリットです。

セカンドハウスローンの代替手段として使えるフラット35とは？

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している、新築住宅の建築や購入で使用可能なローンのことです。
フラット35は35年の全期間固定金利のローンであり、セカンドハウスの購入にも利用できます。
金利が変動しないので将来の計画が立てやすいメリットがある一方、市場金利が下がった場合もフラット35の金利が下がらない点には注意が必要です。
セカンドハウスローンは取り扱っている金融機関があまり多くないので、フラット35の利用も選択肢のひとつとして検討することをおすすめします。

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セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違い

次は、セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違いを確認していきましょう。
セカンドハウスローンには一般的な住宅ローンとは異なる点が多いので、同じような感覚でローンを組むと、将来設計が崩れてしまう可能性があります。
2つのローンの違いをしっかり把握したうえで、どちらのローンを組んだほうが良いかを考え、ほかの選択肢についても検討してみると良いでしょう。

違い①融資の対象

セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの大きな違いは、融資を受けられる対象が異なる点です。
一般的な住宅ローンは日常的に居住する物件を購入する際のみに使用できるローンであり、セカンドハウスの購入には使用できません。
逆にいえば、セカンドハウスローンで購入した物件は、日常的な居住以外にもさまざまな用途で利用できます。
また、中古物件が購入しやすい点も、セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違いです。
一般的な住宅ローンでは、物件の担保価値が重要視されるので、中古住宅の審査が厳しくなります。
一方、セカンドハウスローンは中古住宅のローンが組みやすく、リフォームも融資対象になるので、古い住宅を購入してからリフォームすることも可能です。

違い②金利と控除

近年の住宅ローンは超低金利で1%を切る場合もありますが、セカンドハウスローンはその2～3倍程度の金利で、4%近くに達することもあります。
そのため、同じ金額の融資を受けた場合でも、一般的な住宅ローンよりも支払総額は多くなってしまいます。
また、居住開始から最長13年の所得税控除が受けられる住宅ローン控除は、セカンドハウスローンを組んだ場合は基本的に利用できません。
これは住宅ローン控除が、自身が居住する物件を購入した場合のローンのみを対象としているためです。

違い③審査基準

セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの大きな違いのひとつに、ローン審査の厳しさが挙げられます。
セカンドハウスは居住用の住宅に比べて必要性が低いとみなされる物件であり、維持するためにもコストがかかります。
そのため、一般的な住宅ローンよりも慎重に、返済を継続できる経済力があるかどうかが審査されるのです。
一般的な住宅ローンでは収入基準を設けていない金融機関が、セカンドハウスローンには500万円以上といった基準を設けているケースもあるでしょう。

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セカンドハウスローンの審査基準

次は、セカンドハウスローンの審査基準について解説します。
前述のとおり、セカンドハウスローンの審査基準は一般的な住宅ローンより厳しいケースが多いので、審査を通過できずに融資を受けられない可能性もあります。
自身が審査を通過できるかどうかを客観的に考慮したうえで、必要に応じて審査の通過確率を上げるような対策を考えると良いでしょう。

審査基準①返済能力

セカンドハウスローンにおいてとくに重要な審査基準のひとつは、借入額を返済する能力です。
セカンドハウスローンは住宅ローンと並行して組まれるケースも多いので、収入に関して一般的な住宅ローンよりも高い基準が設けられます。
収入要件の基準は500万円に設定している金融機関が多いので、年収が500万円未満の場合は審査を通過できない可能性が高まります。
年間返済額も重要なポイントであり、1年間の返済額が年収の30～35%を超える場合は、審査を通過できない可能性が高くなるでしょう。

審査基準②雇用状況や債務状況

返済能力に関わるポイントとして、契約時点の雇用状況や債務の返済状況も重要な審査基準です。
正社員や1つの企業に長く勤務している方や、勤務先の経営が安定している方は審査に通過しやすくなります。
一方、頻繁に転職を繰り返している場合や転職したばかりの場合は、雇用の安定性が低いとみなされて審査に落とされる可能性が高くなるでしょう。
また、どんなローンを組んでいるか、どの程度の金額を借りているか、過去に滞納がないかといったポイントも注目されます。

審査基準③健康状態

セカンドハウスローンでは、万が一の事態に備えて契約者に団体信用生命保険への加入を求めています。
団体信用生命保険に加入していれば、契約者が死亡しても保険金がローン返済に充てられます。
団体信用生命保険には一定の健康状態が求められるため、健康状態によってはローン利用に制限が生じるかもしれません。

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まとめ

セカンドハウスローンとは、別荘や第二拠点といったセカンドハウスを購入する際に使用できるローンのことです。
一般的な住宅ローンとの違いとしては、融資の対象、金利と控除の利用可否、審査基準などが挙げられます。
ローン審査の基準は一般的な住宅ローンより厳しいため、返済能力、雇用状況、健康状態といったポイントに注目し、必要であればフラット35の利用も検討してみてください。