中古マンションの住宅ローン控除について！適用条件や手続きも解説

中古マンションの購入を検討した際、「住宅ローン控除ってどうすれば使えるの？」と疑問に感じたことはありませんか。
住宅ローン控除は、節税効果が期待できる制度ですが、新築とは異なる適用条件や手続きが必要になります。
本記事では、中古マンションの住宅ローン控除の仕組みや適用条件、手続きの流れまでを解説いたします。
これから中古マンションの購入を検討している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住宅ローン控除とは

中古マンションの購入を検討している方にとって、住宅ローン控除は活用したい制度の一つではないでしょうか。
まずは、住宅ローン控除の基本的な仕組みと、どのくらいの節税効果があるのかについて解説していきます。

制度の概要と適用理由

住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」という、国が定めた税金の優遇制度です。
個人が住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、年末時点でのローン残高に応じた一定額が所得税から差し引かれます。
万が一、納めている所得税だけでは控除しきれない金額がある時には、翌年に支払う住民税からも一部が控除される仕組みになっています。
この制度は、住宅購入者の金利負担を軽くすることを主な目的としており、良質な住宅の普及を促進する狙いもあるのです。
国は中古住宅の市場活性化も重視しているため、条件を満たすと中古マンションの購入でも適用が可能です。

控除の基本ルール

2022年度の税制改正で制度内容が変わり、2022年～2025年の間に入居する方の控除率は、年末の住宅ローン残高の0.7%に統一されました。
控除を受けられる期間は、一般的な中古住宅なら10年間ですが、不動産業者がリフォームして販売する買取再販物件などは13年間となります。
また、控除額を計算する際の借入限度額は、中古マンションが持つ環境性能によって細かく分けられています。
たとえば、2024年以降に入居する場合、長期優良住宅などとくに性能が高い物件は4,500万円が限度額です。
ZEH水準省エネ住宅なら3,500万円、省エネ基準適合住宅であれば3,000万円が借入限度額として設定されています。
一方で、これらの省エネ基準を満たさない「その他の住宅」に分類される中古マンションは、借入限度額が2,000万円になるため注意が必要です。

どのくらい節税できる？

では、住宅ローン控除を利用すると、実際にどのくらいの節税効果が期待できるのでしょうか。
年間の控除額は、「年末の住宅ローン残高×0.7%」という計算式で算出され、先ほど説明した借入限度額が上限となります。
仮に、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」で、借入限度額2,000万円の中古マンションを購入したとします。
この場合、年間の最大控除額は2,000万円に0.7%を掛けた14万円となり、控除期間10年間での総額は最大140万円の節税です。
また、購入した物件が「省エネ基準適合住宅」だった場合、限度額3,000万円で計算するため、年間の最大控除額は21万円に増えます。

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中古マンションの住宅ローン控除が適用される条件

前章では制度の概要を述べましたが、住宅ローン控除の適用にはいくつかの条件を満たす必要があります。
ここでは、中古マンションの住宅ローン控除を受けるための条件について解説いたします。

居住に関する要件

まず、控除を受ける方自身に関わる「居住に関する要件」として基本的なことは、購入する中古マンションが自分自身で住むための家であることです。
したがって、投資目的で人に貸す物件や親族のための家、別荘などは控除の対象外です。
そのうえで、中古マンションを手に入れてから6か月以内に住み始める必要がある、というルールがあります。
さらに、控除を適用したい各年の12月31日まで、継続してそのマンションに住んでいることも求められます。
ただし、やむを得ない事情で一時的に住めなくなった後、再び戻って居住した際には、残りの期間について控除を再開できる可能性もあるでしょう。

年収に関する要件

住宅ローン控除を利用するためには、適用を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下でなければなりません。
ここで注意したいのは、「年収」ではなく「合計所得金額」で判断されるという点です。
会社員の方であれば、年収から給与所得控除などを差し引いた後の金額で判断されることになります。
そのため、年収が2,000万円を少し超えていても、合計所得金額が基準内に収まり、控除の対象となる場合があるのです。
また、ある年の所得が2,000万円を超えてしまっても、翌年以降に基準を下回れば、その年は再び控除を受けられます。
このほか、返済期間が10年以上ある住宅ローンを組んでいることも、必須の条件として定められています。

物件に関する要件

物件の要件には、主に「床面積」と「耐震性」という2つの基準があります。
床面積については、登記簿に記載されている面積が原則として、50㎡以上でなければなりません。
ただし、所得が1,000万円以下の方に限り、床面積40㎡以上の物件も対象になる緩和措置があります。
また、中古マンションでとくに重要なのが、建物の耐震性に関する要件を満たしていることです。
現在のルールでは、1982年1月1日以降に建築された、「新耐震基準」のマンションであることが求められます。

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中古マンションの住宅ローン控除の手続き

ここまで制度の概要と適用条件を解説しましたが、控除を受けるための手続きも正確におさえておきましょう。
最後に、中古マンション購入後に住宅ローン控除を受けるための手続きについて解説していきます。

確定申告に必要な書類

住宅ローン控除を受けるには、まず中古マンションに入居した翌年に、確定申告をおこなう必要があります。
申告にあたって必要な書類である、申告書本体と控除額を計算するための明細書は、国税庁のWebサイトで作成できます。
ローンを組んだ金融機関から送付される『年末残高等証明書』は、金融機関によって送付時期が異なりますが、一般的には年明け（1〜2月）に届くことが多いので、早めに確認しておくと安心です。
物件の情報を証明するために、法務局で土地と建物の「登記事項証明書」を取得する必要もあります。
このほか、購入価格を証明する「不動産売買契約書の写し」や、会社員の方は「源泉徴収票」も準備しましょう。

申告書の提出方法

必要書類がすべて揃ったら、申告期間内に手続きを済ませることが必要となります。
なお、申告期間は、原則としてマンションに入居した翌年の、2月16日～3月15日までの1か月間です。
電子申告のe-Taxは、パソコンやスマートフォンから24時間いつでも申告可能です。
さらに、マイナンバーカードがあれば、証明書の内容が自動で入力されるなど、手続きが簡単になるメリットもあります。
一方、作成した申告書を印刷し、添付書類と一緒に郵送したり、直接税務署に持参したりすることも可能です。

申告を忘れた場合の対処法

住宅ローン控除のような税金を返してもらうための申告は、「還付申告」と呼ばれています。
この還付申告は、控除が適用される年から5年以内であれば、いつでも手続きできます。
そのため、申告を忘れたことに気づいた時点で、速やかに手続きを進めれば問題なく控除を受けることが可能です。
税務署から送られてくる証明書と、金融機関の残高証明書の2点を勤務先に提出するだけで手続きは完了します。

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まとめ

住宅ローン控除は、年末ローン残高の0.7%が税金から控除される制度で、中古マンションでも節税効果が期待できます。
適用には、自身で住むことや合計所得2,000万円以下などの条件にくわえ、床面積50㎡以上で新耐震基準を満たす必要もあります。
控除を受けるには入居翌年の確定申告が必須ですが、会社員は2年目以降年末調整で済み、忘れても5年以内なら申告することが可能です。