住宅購入のオーバーローンについて！リスクや注意点も解説

マイホームを購入する際には、住宅ローンの仕組みを正確に理解する必要があります。
とくにオーバーローンは、購入後の家計や将来設計に大きく影響するため注意が必要です。
この記事では、オーバーローンの基本的な仕組みやリスク、注意点について解説します。

オーバーローンとはなにかについて

マイホームの購入を検討する際、「オーバーローン」という言葉を耳にすることがあります。
これは、物件価格以上の金額を住宅ローンとして借り入れることを指します。
具体的には、物件の購入費用に加え、諸費用（手数料など）やリフォーム費用なども含めて融資を受けるケースです。

融資

オーバーローンの仕組みを理解するためには、まず融資の基本を知ることが重要です。
通常、金融機関は物件の評価額を基準に、融資額を決定します。
しかし、オーバーローンでは、物件価格を上回る金額の融資がおこなわれます。
たとえば、3,000万円の物件を購入する際、諸費用（手数料など）やリフォーム費用として500万円を追加し、合計3,500万円の融資を受ける場合がこれに該当します。
このような融資を受けることで、自己資金が不足していても物件の購入や関連費用の支払いが可能になるのです。
とくに、初めて住宅を購入する方や、手元資金を残しておきたい方には魅力的な選択肢です。
しかし、金融機関がオーバーローンを承認するためには、借り手の返済能力や信用力が審査の基準となります。
収入の安定性や過去の信用情報などが重要視され、要件を満たせない場合は希望額を受けられない可能性があります。
そのため、借入予定額と金利の変化を試算し、将来にわたる返済負担を具体的に把握することが大切です。

オーバーローンのメリット

オーバーローンを利用する最大のメリットは、自己資金が少なくても物件を購入できる点です。
そのため、貯蓄が十分でない場合でも、マイホームの夢を実現できます。
また、諸費用やリフォーム費用を別途用意する必要がないため、購入手続きがスムーズに進む利点もあります。
さらに、住宅ローンは他のローンに比べて金利が低い傾向があるため、これらの費用を高金利のローンで賄うよりも総返済額を抑えられる可能性があります。
加えて、借入残高が多いほど住宅ローン控除の控除額が増える可能性も考えられるでしょう。
ただし、控除には年末残高や所得などの上限があるため、借入額を増やし過ぎても必ずしも得になるわけではありません。
そのため、事前にしっかりとシミュレーションをおこなうことが大切です。
購入後にリフォームをおこなう場合は、返済計画だけでなく資金の流れを検討する必要があります。

オーバーローンのデメリットと注意点

一方で、オーバーローンにはデメリットもあります。
最大の懸念は、物件価値の下落によってローン残高が評価額を上回り、売却時に完済できない恐れがあることです。
また、借入額が増えると毎月の返済負担も大きくなります。
金利の変動や収入の減少など将来的なリスクを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
さらに、金融機関によっては、物件価格以上の融資に慎重な場合もあります。
不正な手段で融資額を水増しする行為は法律に抵触し、発覚時には一括返済を求められるなど重大なペナルティを受ける可能性があります。
以上の点を踏まえ、オーバーローンを検討する際は、メリットとデメリットを十分に理解し、信頼できる金融機関や専門家と相談のうえ、慎重に判断することが求められるでしょう。
繰り上げ返済を活用し、ローン残高を早めに減らす方法も有効ですが、その際は手数料の負担も確認しましょう。

オーバーローンの状態でローンを組むときの注意点

マイホームの購入を検討する際、物件価格以上の金額を借り入れる「オーバーローン」を選択することがあります。
しかし、この方法にはいくつかの注意点が存在します。
以下に、オーバーローンを組む際の重要なポイントを解説します。

ローン残高

オーバーローンを組むと、物件の購入価格に諸費用（手数料など）やリフォーム費用も含めるため、ローン残高が物件価値を上回りやすくなります。
将来的に物件の価値が下がると、売却価格がローン残高を下回る可能性が高まります。
また、ローン残高が多いと毎月の返済額も増加してしまうでしょう。
収入の変動や予期せぬ出費があった場合、返済負担が家計を圧迫する恐れがあります。
とくに、金利が上昇した場合、返済額がさらに増えるリスクにも注意しましょう。
さらに、オーバーローンでは融資希望額が高額になるため、審査が厳しくなる傾向があります。
収入証明や信用情報の確認が詳細におこなわれ、審査に時間がかかるケースも考えられます。
ローン残高を把握しておくと、臨時収入やボーナスで繰り上げ返済を検討し、完済を早められるでしょう。

売却時のリスク

オーバーローン状態で物件を購入すると、将来売却を検討する際、売却価格がローン残高を下回る可能性があります。
このような状況では、売却後もローンが残り、新たな住居の購入や生活設計に支障をきたすかもしれません。
とくに、転勤や家族構成の変化などで急遽住み替えが必要になった場合、売却が困難となるリスクが高まります。
また、ローン残高が評価額を上回っていると金融機関が抵当権を解除しないことがあり、売却手続き自体が進められないケースもあります。
売却を考える際は、地域の価格動向を把握し、ローン残高と見合う売却額を得られるか検討しましょう。

金利と返済計画

オーバーローンの場合、金融機関がリスクを考慮し、金利を高めに設定することがあります。
わずかな金利差でも、長期間の返済では総返済額に大きく影響します。
返済負担が家計に及ぼす影響を十分にシミュレーションし、無理のない計画を立てることが大切です。
また、将来的な金利上昇リスクも考慮する必要があります。
変動金利型を選んだ場合、金利上昇による返済額の増加を想定し、固定金利型でも借り換え時の金利水準に注意しましょう。
固定金利でも、借り換えで金利が下がる場合があるため、契約時の条件に囚われない姿勢が大切です。

オーバーローンのリスクについて

マイホーム購入時に物件の評価額を上回って借り入れるオーバーローンは、資金計画を柔軟にする反面、将来的なリスクも伴います。
とくに、売却や離婚時の財産分与で注意が必要です。

売却

オーバーローンの状態で物件を売却すると、売却価格がローン残高を下回り、一括返済できない可能性があります。
市場価値が下落している場合、売却後も債務が残り続けることになるでしょう。
このような状況では金融機関の抵当権を抹消できず、正式な売却手続きが進まないこともあります。
抵当権が残ったままでは買主も安心して購入できないため、売却自体が困難となるケースも少なくありません。
ただし、金融機関によっては不足分を補填する「住み替えローン」が利用できる場合もあるため、早めに相談することが大切です。
自己資金で不足分を補う方法も検討し、売却の道を探りましょう。
中古物件は新築より値崩れが早い可能性があるため、その点も踏まえた売却時期の検討が必要です。

財産分与

離婚時の財産分与では、オーバーローンの物件は負債が資産を上回っているため、通常の分与対象とならないことが多いです。
具体的には、物件を売却してもローンが残る場合、その残債務はローン名義人が返済する責任を負います。
一方で、物件に住み続ける配偶者がいる場合は、所有権やローン返済の取り決めを明確にしておくことが重要です。
ペアローンや連帯保証人として双方が関与している場合、離婚後も返済義務が残る可能性があります。
そのため、離婚前に金融機関と相談し、名義変更や借り換えなどを検討することが欠かせません。
離婚時の話し合いでは、住宅ローンの連帯保証がある場合を含め、契約内容を金融機関に再確認しましょう。

まとめ

オーバーローンは、返済計画や財務状況に大きな影響を及ぼす可能性があります。
十分なシミュレーションや専門家への相談を通じ、将来的なリスクを見据えた慎重な判断をおこないましょう。