現在住んでいる家が手狭になったときや家が古くなったときは、マイホームの買い替えを検討するタイミングです。
しかし、マイホームを買い替えるときは、返済中のローンや年収も考慮に入れる必要があります。
本記事では、マイホームの買い替えにあたって返済前のローンをどうすれば良いのか、買い替えのメリット、年収から考える買い替えタイミングについて解説します。
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ローン残債があるマイホームを買い替える時のタイミング
多くの方がライフスタイルの変化や転勤などの理由で買い替えを検討されます。
初めての購入と異なり、既存の住宅を売却する手続きが必要となるため、ローン残債を考慮しながら年収に見合った新しい物件を選び、住み替えるタイミングを見極めることが重要です。
しかし、残債がある場合、いつが買い替えに適切か判断が難しいものです。
以下では、ローンが残っていてもスムーズに買い替えをおこなうためのポイントを解説します。
具体的には、子どもの進学や親の介護など、住まいを見直す機会と考えることができます。
家族構成の変化だけでなく、近隣との関係や通勤時間などを見渡し、判断することが大切です。
こうした視点こそが、買い替えをスムーズに進める鍵です。
①資金計画を立てる
まずは資金計画をしっかり立てましょう。
残っている住宅ローンの金額と手元資金を確認し、将来的に手元に残す額も含めて検討します。
手元資金がローン残債を上回る場合は、買い替え時に住宅ローンを完済することが可能です。
一方、資金が不足している場合は、不動産の査定を受けて現在の住宅を売却し、ローンを完済できるかどうかを判断しましょう。
査定結果を踏まえ、新しい物件に対してどの程度のローンを組むかを見定めます。
とりわけ、将来的に教育費や車の買い替えなど、他の出費が重なる可能性も見据えることで、資金計画に無理がないかを検証することが大切です。
さらに、ライフスタイルに合わせて、将来的なリフォームや引っ越し費用を考慮することも忘れないようにしましょう。
②売却先行か購入先行かを選ぶ
資金計画を立てた後は、「売却先行」か「購入先行」かを決めましょう。
「売却先行」は今のマイホームを先に売却してから新しいマイホームを購入する方法です。
売却益でローンを返済し、次の購入資金に充てたい方に向いています。
とくに、ローンが残っているために資金面が不安な場合は、売却先行がスムーズでしょう。
タイミングを逃さず売却できるので、次のステップにも移りやすいです。
一方、「購入先行」は新しいマイホームを先に購入し、その後で現在の住まいを売却する方法です。
自己資金が潤沢にあり、住宅ローンを完済できる場合に適しています。
購入物件を早めに確保できるのが大きなメリットで、十分な資金がある方にはおすすめです。
売却先行の場合、物件がいつ売れるかは市場状況に左右されるため、資金繰りの計画を早めに立てておくと安心です。
逆に購入先行では、ローン審査と新居の選択を慎重に行うことで、返済計画と暮らしやすさを両立しやすくなります。
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マイホームを買い替えるメリットとは?
買い替えは、ライフスタイルの変化に応じて新しい住まいを手に入れる良い機会です。
主な検討タイミングとしては以下のようなケースがあります。
●子どもが必要とする部屋数が増えた場合
●転勤や引っ越しが必要になった場合
●近隣トラブルや住環境の変化
家族構成の変化で今の家が手狭または広すぎると感じたときや、新しい地域での生活が必要になったときなどが挙げられます。
マイホームを買い替えると、以下のメリットがあります。
①ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる
たとえば、家族の人数や年齢構成の変化、転勤や進学などに合わせて、新しい地域や広さの住まいを選ぶことが可能です。
バリアフリーや設備の整った物件を選ぶことで、生活の利便性や安全性も高められます。
結果的に暮らしやすさが向上し、日々の生活の質もアップするでしょう。
②資産価値を向上できる
現在よりも資産価値が高い物件や、将来的に値崩れしにくい物件に住み替えることも可能です。
一般的には駅近物件のほうが資産価値が維持されやすいとされていますが、地域によっては広い土地を所有できる一戸建ても安定する場合があります。
買い替えの際は、エリアや物件タイプ、将来の資産価値などを考慮しながら選択しましょう。
③買い替えローンで売却できる
通常、住宅ローンを完済しないと抵当権が残るため、不動産の売却が難しくなります。
しかし、買い替えローンを利用すれば、現在の住居と新居のローンを一本化することが可能です。
この仕組みにより、ローン残債があっても物件を売却でき、新しい住まいへスムーズに移ることができます。
また、物件の老朽化を避けることで、将来的なメンテナンス費用を節約できる点も大きな利点です。
築年数が浅い物件を中心に探すことで、住宅設備の更新時期が遠のき、結果的にコストを抑えながら快適な暮らしを維持しやすくなります。
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年収に応じたマイホームの買い替えタイミングと予算の考え方
自分の年収から、どのくらいの価格帯の物件が購入可能かを把握することは大切です。
これまでは「年収の5倍」が購入価格の目安とされることが多かったものの、実際には住宅ローンの借入可能額と頭金・諸経費を含めて考える必要があります。
特に共働き世帯では、家計全体での収入バランスを考慮しながら、返済負担率を適切に抑えることが重要です。
例えばお互いの収入が変動する場合でも、余裕をもった返済額を設定しておくことで、将来的なリスクを軽減できます。
現在の融資基準
住宅金融支援機構の基準では、年収400万円未満の場合は返済負担率30%以下、400万円以上では35%以下がひとつの目安です。
この基準で計算すると、結果的に年収の約5倍程度が借入額の目安になることが多いですが、金融機関や個人の事情によって異なります。
マイホームの購入価格を考える際は、物件価格に諸経費も含めた総額を押さえ、頭金をいくら入れるか、どれくらいの返済プランなら無理がないかをシミュレーションしましょう。
「年収の5倍」という数値にとらわれすぎず、将来のライフプランも考慮しながら柔軟に検討することが大切です。
加えて、ボーナスや臨時収入をあてにした返済計画は、急な収入減に対応できないリスクがあるため、基本的には一定額の収入に見合った無理のない計画を立てることが求められます。
借り入れ額を決めるときのポイント
住宅ローンの借り入れ額を決める際は、毎月無理なく返済できる金額を基準にするのが安心です。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代などのランニングコストも加わるため、これらを含めた総額を月々の支払いとして捉えましょう。
生活に支障のない返済額に設定することで、家計への負担を抑えつつ長期的に安定して返済できます。
金利変動など、ローン契約後の変更にも柔軟に対応できるかを考慮しつつ、返済プランを固めると安心です。
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まとめ
ローン返済中のマイホームを買い替える際は、まず資金計画をしっかり立てましょう。
買い替えにはライフスタイルの変化に合わせられることや、資産価値が高い物件への移行が可能になること、買い替えローンによって売却がスムーズに進むことなど、多くのメリットがあります。
一方、借り入れ額や返済プランを決めるときには、年収の5倍などの目安に加え、頭金や返済負担率をふまえて検討することが大切です。
場合によっては年収6~7倍の借り入れが可能なケースもあり、個々の状況に応じて柔軟に判断しましょう。
無理のない返済プランを立てることで、安心して新しい住まいでの生活をスタートできます。
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