不動産購入における年収と予算の関係は？住宅ローンの返済比率も解説

不動産を購入する場合、自分の年収をもとにどれくらいの物件を購入できるか考えます。
しかし、具体的にいくらまでを予算とするかについては、基準がわからず迷ってしまうかもしれません。
そこで今回は、不動産購入の予算の考え方と実際の計算方法、住宅ローンの返済比率について解説します。

年収から考える不動産購入のための予算

不動産購入を考える場合、まずは予算を決めることが大切です。
不動産購入にかけられる予算は年収により異なるため、具体的な考え方をチェックしましょう。

年収倍率から予算を決める

不動産購入にかける予算の目安としてよく利用されるのが、年収倍率です。
年収倍率とは、必要な資金が世帯年収の何年分に相当するか計算した数値を意味します。
実際に世帯年収をもとに不動産購入のための予算を考える場合には、住宅ローン金利を考慮することが大切です。
住宅ローン金利が低く推移している近年では、年収倍率を5～7と考えて不動産購入の予算を決めるのが一般的です。

借入可能額から予算を決める

年収倍率以外に不動産購入予算の目安となるのが、住宅ローンの借入可能額です。
借入可能額とは、文字どおり住宅ローンを最大でいくら借りられるかをあらわすものです。
実際に金融機関が住宅ローンでいくらお金を貸してくれるかは、さまざまな観点から審査をおこない決定します。
この金融機関の審査のなかでも借入可能額を決めるポイントとなるのが、返済比率です。
返済比率とは、年収における住宅ローンの返済額の割合を指します。
安定して住宅ローンの返済ができるのは返済比率25％以内とされていて、これを超えてしまうと返済が困難になるリスクが発生します。

頭金から予算を決める

年収倍率と借入可能額以外に不動産購入で考えなくてはならないのが、最初に納める頭金です。
不動産購入における頭金とは、住宅ローンの融資と別に用意する現金のことであり、いくらの頭金を用意できるかによって必要となる住宅ローンの融資金額が変わります。
頭金を多く用意できれば住宅ローンでの融資を減らせることから、毎月の返済負担も少なくなります。
ただし、預貯金から多額の頭金を出してしまうと生活に支障が出るため、いくらを頭金にするかよく考えなくてはなりません。
一般的に頭金として支払うのは、不動産価格の1～2割とされています。
休職・失業・入院といったリスクに備えて、ある程度預貯金を残したうえで予算として出せる頭金を考えましょう。

不動産購入のための予算の計算方法

年収と予算の考え方を把握したら、実際の計算で予算のシミュレーションをしてみましょう。

住宅ローンの返済比率からの計算

安心して返済が続けられる住宅ローンの借入可能額から予算を考えるならば、返済比率25％で自分がいくらの融資を受けられるかをチェックするのがおすすめです。
返済比率25％・住宅ローンの金利1.7％に設定し、35年返済のボーナス時加算なしでシミュレーションをした場合、年収300万円の場合は1,970万円が借入可能額となります。
また、年収が400万円であれば2,630万円、年収500万円だと3,290万円が借入可能額です。
さらに、年収600万円の場合には3,950万円が借入可能額で、年収700万円では4,610万円が借入可能額となります。

現在の家賃金額からの計算

住宅ローンの返済比率を25％で考えるのは、一般的な安定した返済可能な範囲とされているためです。
しかし、返済比率が25％を上回っても安定して住宅ローンが返済できる方や、反対に返済比率が25％では家計が厳しいと考える方もいらっしゃいます。
そのため、個々の状況に合わせた予算を考えるならば、現在いくらの家賃を支払えているかを基準にして、住宅ローンの借入額を考えることがおすすめです。
住宅ローン金利を1.7％に設定し、35年返済のボーナス時加算なしでシミュレーションした場合、家賃7万円と同等の負担で2,210万円が借入額の目安となります。
また、家賃10万円を毎月支払っている方であれば、同じ負担で3,160万円が借りられる計算です。
さらに、家賃15万円の場合には、4,740万円が住宅ローンの借入額の目安となります。

住宅ローンの返済以外に計算するポイント

不動産を購入する場合、住宅関連の毎月の出費は住宅ローンの返済だけではありません。
マンションを購入する場合であれば、マンションの修繕積立金・管理費などが必要です。
こうした出費が毎月数万円あることを考えると、住宅ローンの返済が苦しくなることも考えられます。
また、不動産購入における予算を考えるうえで残業代込みの年収を目安にしている場合、長い住宅ローン返済期間の途中で年収が下がる可能性があります。
年収が減ってしまうと同額での住宅ローン返済が困難になるため、将来の収入見込みについて考えることが大切です。

不動産購入における住宅ローンの返済比率

返済比率とは、年収における住宅ローンの返済額の割合を意味するものです。
金融機関によっては返済比率の上限を設けている場合があるため、返済比率について具体的に確認しましょう。

返済比率とは

返済比率とは、単純に年収に占める住宅ローンの返済金額の割合を意味するものではありません。
返済比率が意味するのは、住宅ローン以外にも借りている自動車ローンなどを合わせた返済負担です。
そのため、住宅ローン単体で考えた場合に返済比率が低かったとしても、ほかのローンと合算して返済比率が高くなると、住宅ローンの審査にとおりにくくなります。

返済比率の上限

金融機関によって設定している返済比率の上限は異なりますが、独立行政法人住宅金融支援機構が提供しているフラット35は、年収400万円未満の場合に返済比率の上限を30％と定めています。
また、年収が400万円以上の場合であっても、返済比率35％が上限です。
一般的に安定して住宅ローンの返済ができる返済比率は25％程度とされているため、金融機関が定めた上限まで借りると返済が苦しくなる可能性があります。
年収400万円の方がフラット35を利用して返済比率35％で返済をおこなう場合、毎月の返済金額は11万6,000円です。

自分に合った返済比率の考え方

返済比率が何割であれば長期にわたり安定した返済が可能かは、契約者それぞれの状況によって異なります。
金融機関が設定した返済比率の上限まで住宅ローンを借りられるのは、将来的に安定した収入が見込めるだけでなく、入院や親の介護といったライフイベントに対応できる方です。
とくに、夫婦共働きで収入に余裕がある方ならば、上限まで住宅ローンを借りても比較的安定した返済が続けられます。
また、長い返済期間のなかでは、子どもの進学などにまとまったお金が必要になる場合があります。
こうした事情があるならば、返済比率の上限まで住宅ローンを借りてしまうと毎月の返済が苦しくなるかもしれません。
自分に合った返済比率を算出するには、毎月の返済額をいくらに設定するか考えるのがおすすめです。
年収が400万円の方が毎月10万4,000円を返済する場合、借入金額は3,000万円で返済比率は31.20％となります。
同じ条件で返済比率を安全ラインといわれる25％にするには、借入金額を2,414万円に抑える必要があります。
また、返済期間の長さによって借入金額や返済比率は変わるため、定年までの年齢などを考慮したうえで目安となる予算を考えることが大切です。

まとめ

不動産購入における予算は、年収倍率・借入可能額のほか、頭金の金額から考える必要があります。
実際に予算を計算する場合、返済比率から計算するだけでなく、現在の家賃金額から計算するのがおすすめです。
返済比率の安全ラインは25%とされていますが、自分と家族の状況に合わせて返済比率を考えてみてください。