不動産の購入時に選べる共有名義とは？メリット・デメリットも解説！

マイホームの購入にあたり、物件の名義を共有名義にすることをお考えの方もいるのではないでしょうか。
そもそも共有名義とは何か、選択時のメリット・デメリットなどを確認すると、共有名義が適切かどうかを判断しやすくなります。
そこで今回は、不動産の購入時に選べる共有名義とは何か、選択時のメリット・デメリットを解説します。

不動産の購入時に選べる共有名義とは

共有名義とは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。

不動産の名義に関する基本

購入した不動産の名義を決めるときは、単独名義と共有名義のどちらかを選びます。
両者の違いは名義人の数で、共有名義とは複数人の名義で登記することです。
一方の単独名義において、名義人は1人だけです。
名義人として登記された方が権利者となり、不動産の売却や賃貸などを実行できます。
そのため、共有名義を選ぶと、不動産の使用や管理などを複数人でおこなっていく形となります。

共有名義で不動産を購入する方法

共有名義で不動産を購入するときは、これから名義人となる方がそれぞれで資金を用意します。
5,000万円の住宅を夫婦共同で購入するなら、それぞれが2,500万円ずつ用意するなどの対応が想定されます。
費用をどのように負担するかは自由ですが、名義人となる予定の方は、いくらかは資金を出さなくてはなりません。
特定の方が購入費用をすべて負担したときは、単独名義を選ぶ形となるため注意が必要です。
それぞれが資金を用意したら不動産を購入し、各自の負担割合に応じた持ち分で登記します。
持ち分とは、対象の不動産において各名義人が得ている権利の割合です。
夫婦が2,500万円ずつ出し合って5,000万円の住宅を購入したなら、夫と妻の持ち分はそれぞれ2分の1となります。
費用の負担割合と持ち分は一致させる必要があるため、不動産の購入時に各自が出した金額に応じて持ち分を調整しましょう。

共有名義を選ぶケース

共有名義を選ぶケースとしては、夫婦が共同でマイホームを購入するときが想定されます。
また、特定の方だけでは不動産の購入資金を工面できず、複数人で資金を出し合ったときは、共有名義を選ぶ形となります。
ポイントは、購入資金を出した方が複数いるかどうかです。
1人あたりの負担を軽減するためなど、何らかの理由により資金を複数人で出し合う形にしたなら、共有名義を選びましょう。

不動産の購入で共有名義を選ぶメリット

不動産の購入で共有名義を選ぶメリットは以下のとおりです。

住宅ローン控除による節税効果が高まる

住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税が一部軽減される制度です。
共有名義にすると、住宅ローン控除の適用数が増え、節税効果が高まることがあります。
理由には、共有名義だと複数人が住宅ローンを契約する形となる点が挙げられます。
住宅ローン控除は、制度名のとおり、住宅ローンを利用していることが適用の前提です。
購入資金を1人で工面する単独名義では、住宅ローンの契約数は原則として1本となるため、住宅ローン控除は1人分しか適用されません。
一方、共有名義では複数人で購入資金を出し合うため、各自がそれぞれで住宅ローンを契約することになります。
つまり、共働きの夫婦がそれぞれで住宅ローンを契約してマイホームを購入したなら、1世帯に2人分の住宅ローン控除が適用される可能性があります。
2人分の控除によって通常より減税額が増えるのは、主なメリットのひとつです。
ただし、住宅ローン控除の適用要件を各自がすべて満たしていることは前提です。
たとえ住宅ローンを複数契約していても、住宅ローン控除の適用要件を各自が満たしていないと、節税効果が高まらない点には注意しましょう。

住宅ローンの借り入れ可能額が高くなる

共有名義を選ぶにあたり、各自が住宅ローンを利用するなら、借り入れ可能額が通常より高くなります。
たとえば、夫婦のマイホームを購入するとき、夫が単独で資金を工面すると、夫の年収に応じた金額までしか借りられません。
しかし、共働きの夫婦がそれぞれ住宅ローンを申し込めば、夫と妻の年収をあわせた金額を基準として融資を受けられます。
通常より借り入れ可能額が高くなった結果、購入できる不動産が増えます。

相続税を節税できる

購入した不動産を共有名義にしていると、将来の相続税を節税できることがあります。
相続税は遺産となった財産に対して課せられる税金であり、不動産においてはその評価額が課税対象です。
単独名義では、不動産全体の評価額が課税対象となるため、税額が高くなる可能性があります。
一方の共有名義では、故人が得ていた持ち分だけが課税対象です。
夫婦が2分の1ずつの持ち分で登記したマイホームにおいて、夫が亡くなったケースを考えてみましょう。
このとき、マイホームで相続税の課税対象額となるのは、全体の評価額の半分だけです。
単独名義に比べて課税対象額が抑えられた結果として、相続税の負担が軽減されます。

不動産の購入で共有名義を選ぶデメリット

不動産の購入で共有名義を選ぶデメリットは以下のとおりです。

不動産の管理や活用が難しい

共有名義のデメリットは、まず不動産の使用や管理が難しいことです。
名義人として名を連ねている方は全員が一定の権利を得ており、不動産の使用や管理にあたっての決定権があります。
そのため、不動産の使用や管理の方針を特定の権利者が1人で決められません。
とくに不動産の売却は権利者全員の賛成が必要であり、通常よりハードルが高くなってしまいます。

権利関係が将来複雑になる

権利者の1人が他界したとき、故人が得ていた持ち分は遺産となり、相続人に引き継がれます。
相続人が複数いるケースでは、遺産分割協議の結果、相続人の全員が不動産の持ち分を取得する可能性があります。
購入当初より不動産の権利者が増え、権利関係が複雑になってしまうのは、気を付けたいデメリットです。
相続にともなう新たな権利者でも不動産の使用や管理にあたっての決定権があり、不動産の売却などがますます難しくなってしまいます。

持ち分の設定によっては贈与税が発生する

先述のとおり、共有名義を選ぶときは、各自が出した金額に応じて持ち分を設定するものです。
負担した費用の割合を超える持ち分を得たり、資金を出していない方に持ち分を設定したりすると、贈与税が発生しかねません。
不動産の持ち分は財産の一種であり、相応の対価なしに取得すると、誰かから贈与されたものと判断されるためです。
負担した費用の割合と一致していれば、持ち分は自分で購入した財産となるため、贈与税が発生する心配はありません。
持ち分を適切に設定しないと思わぬ課税を受けてしまうのは、共有名義のデメリットです。

住宅ローンの契約費用が増える

不動産の購入資金を工面するため、各自が住宅ローンを利用すると、金融機関に支払う手数料などが人数分かかってしまいます。
特定の方が1人で資金を工面するときに比べ、費用面の効率が良いとはいえません。
家計にあまり余裕がないケースでは、借り入れ自体にかかる費用が負担となってしまいます。
金融機関に支払う手数料などがかさみやすい点はデメリットとしてよく確認し、総合していくらかかるのかは事前に調べておくことをおすすめします。

まとめ

共有名義とは、購入した不動産の登記を複数人の名義でおこなう方法であり、持ち分は各自が負担した費用の割合にあわせるのが原則です。
メリットは、所得税・住民税・相続税を通常より節税できる可能性があったり、借り入れ可能額が増えたりすることです。
デメリットには、不動産の管理や活用が難しくなる、権利関係が将来複雑になる、持ち分の設定によっては贈与税が発生するなどが挙げられます。